Eine Standardsituation: der Mieter hat seinen Wunsch angekündigt, er möchte ausziehen. Nicht selten kommt es in solchen Fällen zu Streitigkeiten. Außerdem ist nicht immer klar, wer die Zwischenablesung von Betriebskosten zahlen muss oder wann die Renovierung am besten durchgeführt werden soll. Heute gibt Wunderagent  5 Antworten auf die Fragen, die Sie sich bei einem Mieterwechsel am häufigsten stellen.

Frage 1: Wer trägt die Renovierungskosten beim Auszug?

Allgemein gibt es keine gesetzliche Renovierungspflicht für den Mieter beim Auszug. Das betrifft allerdings nicht die normale vertragsgemäße Abnutzung der Wohnfläche.

WunderAgent rät, schon von Anfang an den Mietvertrag so zu gestalten, dass alle mögliche Streitigkeiten vermieden werden, bevor sie überhaupt auftreten. Die Ausformulierung wie zum Beispiel “die Wohnung muss in dem Zustand zurückgegeben werden, wie sie übernommen wurde“ oder “der Mieter übernimmt die Reparaturkosten” ist einer der meistverbreiteten Fehler bei Vertragsabschluss. Im Vertrag sollten alle Objekte, die renoviert werden müssen, präzise aufgeführt werden. Oftmals wird dem Mieter auferlegt Renovierungen und Reparaturen ausschliesslich von Fachkräften durchzuführen. Schreiben Sie es so in den Vertrag, gilt die komplette Renovierungsklausel als unwirksam.

In eine rechtmäßige Schönheitsreparaturen-Klausel gehört, dass der Mieter innerhalb der üblichen Fristen renovieren muss. Bei Küche, Bad und Duschraum wäre das alle 3 Jahre, bei Toiletten und allen übrigen Wohnräumen alle 5 und bei sonstigen Nebenräumen alle 7 Jahre.

Tatsächlich renovieren muss der Mieter nicht nur nach Fälligkeit, sondern auch wenn diese wirklich notwendig sind. Bsp.: Die übliche Frist für eine Küche ist alle 3 Jahre, diese sieht aber am Ende immer noch top aus. Infolgedessen muss der Mieter dieser Fälligkeit nicht nachkommen.

Frage 2: Wer zahlt die Mieterwechselgebühr bei der Zwischenablesung von Betriebskosten?

Wenn während der laufenden Heizperiode ein Mieterwechsel stattfindet, ist der Zweck einer Zwischenablesung, die Verbrauchskosten des Nutzers möglichst gerecht und nach dem Grundsatz des Verursachers aufzuteilen. Das wird oft als Mieterwechselgebühr bezeichnet.

Es gibt im Gesetzestext keine Handhabe, wie die Kosten, auf welche Partei auch immer, zu verteilen wären. Allgemein und mit gesundem Menschenverstand betrachtet, sollten die Kosten immer dem Verursacher und eigentlichem Verbraucher angelastet werden.

Bei fristloser Kündigung oder bei Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund von Vertragsverletzungen muss jedenfalls derjenige die Kosten tragen, der die Vertragsbeendigung schuldhaft verursacht hat. Kündigt der Mieter fristgerecht und unter Einhaltung der Vertragsvorschriften, könnte der Eindruck entstehen, dass er zwar der Verursacher ist, jedoch nur von seinem vertraglichen Recht Gebrauch macht. Wäre eine Kostenübernahme also ungerecht?

Grundsätzlich ist weder in der Literatur noch aus der Summe vieler Gerichtsurteile ein roter Faden zu erkennen. Außer der, dass abweichende rechtsgeschäftliche Bestimmungen unberührt bleiben. Deswegen vereinbaren Sie eine verbindliche Regelung wer die Kosten bei Mieterwechsel zu tragen hat – damit sind alle aufkommenden Fragen hierzu geklärt.

Frage 3: Wie gehe ich bei einem Mieterwechsel in einer WG vor?

Bei einem Auszug aus der WG ist es sehr wichtig zu wissen, dass deren Mitglieder nicht untereinander die Wohnung kündigen können. Der aus einer WG ausscheidende Mitmieter darf aus der WG nur mit Zustimmung aller übrigen Mitglieder der WG und des Vermieters ausziehen. Verlässt er die WG einfach ohne zu kündigen bzw. die Zustimmung einzuholen, so haftet er weiterhin voll für alle Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis.

Will der Vermieter seinerseits kündigen, so muss er die Kündigung jedem einzelnen Bewohner der WG gegenüber schriftlich erklären und jeweils dem Adressaten zugehen. Dies ist die Rechtslage, wenn keine Vereinbarung der WG untereinander und keine Zusatzvereinbarung mit dem Vermieter besteht.

Beim Mieteraustausch innerhalb einer Wohngemeinschaft gilt grundsätzlich: auch wenn eine Wohngemeinschaft Vertragspartner des Vermieters ist, stellt der Austausch von einem oder mehreren Mietern gegen einen anderen Mieter eine Vertragsänderung dar, die der Zustimmung des Vermieters bedarf.

Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Mieteraustausch im Mietvertrag vorgesehen ist, was in jedem Fall zu dringend zu empfehlen ist.

Sofern es sich um eine studentische Wohngemeinschaft handelt, und der Vermieter dies wusste (in Uni-Städten wird er kaum behaupten können, er habe dies nicht gewusst) ist die Rechtsprechung zwar nicht von dem Grundsatz abgewichen, dass der Mieterwechsel der Zustimmung des Vermieters bedarf. Jedoch hält die Rechtspraxis in der Regel den Vermieter für verpflichtet, die Zustimmung zum Mieterwechsel problemlos zu erteilen.

Bei der „unechten“ WG, bei der ein Mieter der Hauptmieter ist, die anderen Untermieter sind, sieht die Rechtsprechung den Vermieter in der Regel als dazu verpflichtet an, einer Untervermietung zuzustimmen. Auch bei einer studentischen WG darf aber niemals darauf verzichtet werden, die Zustimmung oder Einwilligung bei einem Mieterwechsel vom Vermieter einzuholen. Wenn der Vermieter die Zustimmung verweigert, dann muss notfalls ein gerichtliches Verfahren angestrebt werden.

Frage 4: Darf der Vermieter die Mieterhöhung bei Mieterwechsel durchführen?

Hat der Vermieter das bestehende Mietverhältnis ordnungsgemäß gekündigt, kann er die Immobilie anderweitig vermieten. Wird ein neues Mietverhältnis begründet, besteht weitgehend Vertragsfreiheit, so dass der Vermieter mit dem neuen Mieter in freier Vereinbarung eine neue Miete aushandeln kann.

Es ist allerdings zu beachten, dass die Miete sich nicht im Bereich des Wuchers oder der Mietpreisüberhöhung bewegt. Orientierungspunkte sind die Vorschriften des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (Mietpreisüberhöhung) und § 291 Strafgesetzbuch (Wucher). Außerdem existieren bereits in mehreren Regionen Deutschlands zwei Arten von Mietspiegeln.

Ein “einfacher” Mietspiegel gibt den Auskunft über die ortsübliche Vergleichsmiete und wird alle zwei Jahre angepasst. Einen sogenannten qualifizierten Mietspiegel hingegen muss nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt werden. Er ist viel konkreter und liefert verbindliche Informationen über die Mietpreise in jeweiligen Wohnort. Berlin verfügt über einen qualifizierten Mietspiegel, welcher hier für alle Interessierte einsehbar ist.

Frage 5: Wo finde ich einen neuen Mieter?

Die Antwort auf die Frage ist ganz klar – bei WunderAgent. Denn hier gibt es alles, was der Vermieter für die Vermarktung seiner Immobilie braucht. Wir schnüren für Sie maßgeschneiderte Leistungspakete, die Ihren Bedürfnissen entsprechen. Angefangen bei der Anzeigenerstellung, über die Erstellung eines Exposes, Besichtigungstermine bis hin zum Rundum-Sorglos-Paket. Legen Sie direkt los und erstellen eine kostenlose Anzeige.

Wir sind ständig dabei, unseren Service möglichst einfach und bedienerfreundlich zu gestalten. Aus diesem Grund steht dem Vermieter ein neues Dashboard zu Verfügung. Hier werden Bewerberanfragen aus allen Kanälen erfasst und auf eine einfache Weise präsentiert, damit am Ende eine richtige Entscheidung getroffen werden kann.

Ein Mieterwechsel ist oft mit vielen Herausforderungen verbunden, doch wer sich rechtzeitig darum kümmert, kommt pünktlich ans Ziel. Schritt für Schritt kommen digitale Lösungen in der realen Welt zum Einsatz, sie helfen und begleiten den Menschen auf dem Weg zu einer besseren Zukunft. Auch der Immobilienmarkt erlebt den Digitalwandel und bietet schon heute neue Möglichkeiten im Bereich Vermietung, wie zum Beispiel verschiedenen Pakete und so.