Berliner Mietendeckel ist beschlossene Sache

Berliner Mietendeckel ist beschlossene Sache

Am 30.01.2020 hat das Berliner Abgeordnetenhaus den sogenannten „Mietendeckel“ beschlossen. Damit kann das Gesetz ab seiner Veröffentlichung im Amtsblatt wirksam werden. Damit ist bis Mitte Februar 2020 zu rechnen. Beim Berliner Mietendeckel handelt es sich um eines der umstrittensten Gesetzesprojekte der letzten Jahre. Experten erwarten, dass der Deckel vom Bundesverfassungsgericht wieder kassiert wird. Für Vermieter und Mieter kommt es dann zu grundlegenden Veränderungen.




Dieser Beitrag gibt Ihnen einen ersten Überblick über die Auswirkungen des Berliner Mietendeckel. Weitere aktuelle Informationen finden Sie auf der Internetseite der Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen.




 

Umstrittenes Gesetz vollumfänglich wirksam

Das „Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin“ (MietenWoG Bln), wie das Gesetz offiziell heißt tritt mit seiner Veröffentlichung in Kraft. Damit ist es zunächst erst einmal wirksam. Dass viele Experten damit rechnen, dass der Mietendeckel vor dem Bundesverfassungsgericht keinen Bestand haben wird, ändert daran nichts. Die gesetzlichen Bestimmungen des MietenWoG Bln müssen deshalb in vollem Umfang eingehalten werden. Der Mietendeckel gilt allerdings nicht für alle Wohnungen in Berlin. Ausgenommen sind neben den mit öffentlichen Mittel geförderten Sozialwohnungen auch Wohnungen in Neubauten, die nach 2014 bezugsfertig wurden.

Zähneknirschend einhalten

Den Vermietern bleibt zunächst nichts anderen übrig, als sich zähneknirschend an die neuen Bestimmungen zu halten. Der Vermieter darf deshalb ab Gültigkeit des Gesetzes bei einer Neuvermietung keine höhere Miete verlangen, wie die, die der Gesetzgeber nun vorschreibt. Die Maximalbeträge pro Quadratmeter können Sie der folgenden Tabelle entnehmen.














Erstmalige Bezugsfertigkeit der Wohnung
Ausstattung
Mietpreis

pro Quadratmeter
bis 1918 mit Sammelheizung und mit Bad 6,45 Euro
bis 1918 mit Sammelheizung oder mit Bad 5,00 Euro
bis 1918 ohne Sammelheizung und ohne Bad 3,92 Euro
1919 bis 1949 mit Sammelheizung und mit Bad 6,27 Euro
1919 bis 1949 mit Sammelheizung oder mit Bad 5,22 Euro
1919 bis 1949 ohne Sammelheizung und ohne Bad 4,59 Euro
1950 bis 1964 mit Sammelheizung und mit Bad 6,08 Euro
1950 bis 1964 mit Sammelheizung oder mit Bad 5,62 Euro
1965 bis 1972 mit Sammelheizung und mit Bad 5,95 Euro
1973 bis 1990 mit Sammelheizung und mit Bad 6,04 Euro
1991 bis 2002 mit Sammelheizung und mit Bad 8,13 Euro
2003 bis 2013 mit Sammelheizung und mit Bad 9,80 Euro


Für Wohnungen mit moderner Ausstattung erhöht sich der Wert um 1,00 Euro. Eine moderne Ausstattung liegt vor, wenn mindestens drei der folgenden Merkmale vorhanden sind:

  • Schwellenlos erreichbarer Aufzug,
  • Einbauküche,
  • hochwertige Sanitärausstattung,
  • hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume,
  • Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m² a)


Als Miete gilt die Netto-Kaltmiete.

(Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, Berlin)

Der Vermieter muss allen Bestandsmietern innerhalb der nächsten zwei Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes die zulässige Miete (siehe Tabelle) mitteilen. Wird diese Auflage nicht erfüllt, wird das als Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld von bis zu 500.000 Euro pro Wohnung geahndet. Innerhalb der ersten neun Monate nach Inkrafttreten des Mietendeckels muss der Vermieter außerdem die nach dem MietenWoG Bln überhöhten Mieten absenken.

Miete zu hoch?

Eine Miete gilt als überhöht, mehr als 20 Prozent über der maßgeblichen Mietobergrenze in der Mietentabelle liegt (z.B. mehr als 7,14 Euro Miete, wenn die Mietobergrenze bei 5,95 Euro Miete liegt). Eine höhere Miete als diese, ist verboten.

Berücksichtigt wird bei der Berechnung der Miete auch die Wohnlage:





Wohnlage der Wohnung Auswirkung auf den festgeschriebenen Quadratmeterpreis
Einfache Minus 0,28 Euro
Mittlere Minus 0,09 Euro
Gute Plus 0,74 Euro


Die Zuordnung der Wohnlagen wird demnächst von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen veröffentlicht.

Stichtagsregelung

Mieter, die bereits am 18.06.2019 (Stichtag) eine Wohnung bewohnte und diese bei Inkrafttreten des Mietpreisdeckels immer noch bewohnt, muss zunächst nur die Miete bezahlen, die zum Stichtag gültig war.

War die Wohnung am Stichtag nicht vermietet oder fand zwischen nach Stichtag und dem Inkrafttreten des Gesetzes ein Mieterwechsel statt, wird die in dieser Zeit vereinbarte Miete eingefroren. In beiden Fällen darf keine höhere Miete verlangt werden. Liegt die vereinbarte Miete 20 % über den festgelegten Höchstwerten, hat der Mieter neuen Monate nach Inkrafttreten des Mietendeckels Anspruch auf Absenkung der Miete.

Es ist in beiden Fällen per Gesetz verboten, eine höhere Miete zu nehmen.

Modernisierungen weiterhin möglich

Modernisierungsmaßnahme sind in einem eingeschränkten Umfang weiterhin erlaubt. Die aus den Modernsierungen resultierenden Modernsierungen dürfen die Miete aber nur um maximal 1,00 € pro Quadratmeter erhöhen. Diese Maximalerhöhung gilt für die gesamte Laufzeit des Gesetzes.- Ist der Betrag ausgeschöpft, kann für weitere Modernisierungen keine Umlage erfolgen. Die erhöhte Miete muss bei der Investitionsbank Berlin angezeigt werden. Umlagefähig sind folgende Modernisierungsmaßnahmen:

  1. Maßnahmen, die aufgrund eines Gesetzes durchgeführt werden müssen.
  2. Wärmedämmungen von Gebäudehülle, Kellerdecke, oberster Geschossdecke oder des Daches.
  3. Modernisierungen zur Nutzung erneuerbarer Energien.
  4. Energetische Fenstererneuerung,
  5. Heizanlagenaustausch mit -optimierung,
  6. Aufzugsanbau
  7. Abbau von Barrieren durch Schwellenbeseitigung, Türverbreiterung oder Badumbau.


Der Mietendeckel gilt soll für fünf Jahre nach Inkrafttreten des Gesetzes gelten. Ein früheres Ende ist durchaus denkbar, wenn das Bundesverfassungsgericht das Projekt verwirft.

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Zuerst erschienen auf: Hausblick – Miet- und Immobilienrecht (Berliner Mietendeckel ist beschlossene Sache)

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