Berliner Mietendeckel kommt auf jeden Fall

Berliner Mietendeckel kommt auf jeden Fall

Berliner Mietendeckel kommt auf jeden Fall

Der vom Berliner Senat geplante „Mietendeckel“ kommt – wenn auch in einer etwas entschärften Fassung. So sieht es zumindest der jetzt von der Berliner Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen, Katrin Lompscher (Die Linke) vorgelegte Referentenentwurf vor. Die grundsätzlichen Bedenken bei den Vermietern und auch einer Reihe von Rechtsexperten bleiben jedoch bestehen.

Die Fakten

Am 30.08.2019 stellte die Senatorin die wichtigsten Punkte des Referentenentwurfs vor. Grundlage für den Entwurf sind die vom Berliner Senat bereits am 18.06.2019 beschlossenen Eckpunkte. Diese wurden jetzt aufgrund von zusätzlichen Gesprächen innerhalb der Koalition aus SPD, der Linken und den Grünen überarbeitet. Die zentralen Punkt hierbei sind:

  • Mit Inkrafttreten des Gesetzes werden die Mieten auf dem Stand vom 18.06.2019 eingefroren.
  • Es wird eine Mietobergrenze festgelegt, die auf Basis des Mietspiegels von 2013 unter Berücksichtigung der Preis- und Lohnsteigerungsraten ermittelt wird. Die Mietobergrenzen werden in einer Mietentabelle veröffentlicht. Für eine durchschnittliche Wohnung wird die Quadratmeter-Miete je nach Alter der Immobilie und Ausstattung der Wohnung zwischen 5,95 € und 9,80 € liegen.
  • Zu den Werten der Mietentabelle sind Zuschläge möglich. Bei einer Immobilie mit maximal zwei Wohnungen ist ein Zuschlag von 10 % möglich. Für Renovierungen in den letzten 15 Jahren sind ebenfalls Zuschläge möglich, die aber mit maximal 1,40 € gedeckelt sind.
  • Die zulässigen Miethöhen laut Mietentabelle gelten für die Wiedervermietung und für Absenkungsanträge (siehe nächsten Punkt).
  • Mieter, die mehr als 30 % des Haushaltseinkommen für die Nettokaltmiete aufwenden können eine Absenkung ihrer Miete auf die Obergrenze bei den Bezirksämtern beantragen.
  • Moderate Mieterhöhungen bis zur Mietobergrenze, die sich an der jährlichen Inflationsrate orientieren, sind möglich.
  • Die Mietentabelle kann angepasst werden.
  • Modernisierungen, die Kosten von bis zu 1,00 € pro Quadratmeter verursachen, sind bei den Bezirksämtern anzuzeigen. Maßnahmen mit höheren Kosten müssen genehmigt werden. Hierbei wird geprüft, ob die Maßnahme erforderlich ist und die Kosten angemessen sind.
  • Vermieter, die nachweisen können, dass eine über die Mietobergrenze hinausgehende Miethöhe zur Vermeidung von dauerhaften Verlusten oder zur Substanzgefährdung der Mietsache erforderlich ist, können einen entsprechenden Antrag auf Genehmigung abweichender Mieten stellen.
  • Für soziale Härtefälle wird eine Mietzuschussregelung eingeführt. Mieterinnen und Mieter mit einem Wohnberechtigungsschein können einen Zuschuss zur Miete erhalten. Dieser wird in Höhe der Differenz zwischen der genehmigten Miethöhe und der Mietobergrenze gewährt.
  • Das Gesetz gilt für fünf Jahre.

Mietendeckel light?

Aufgrund der wachsenden Kritik am sogenannten „Berliner Mietendeckel“ ist das Projekt zwar immer noch einer der rigorosesten Eingriffe in die Rechte der Mieter, doch es wurde in einzelnen Punkte entschärft.

So wird für die Festlegung der Obergrenzen der Mietspiegel von 2013 zugrunde gelegt und nicht, wie zunächst geplant, von 2011, wo die Mieten um einiges niedriger waren. Dadurch wird die Mieten-Obergrenze für eine durchschnittliche Wohnung nicht maximal 7,97 € betragen, sondern 9,80 €. Auch dass der Mietendeckel bei bestehenden Mietverträgen erst in Kraft tritt, wenn mehr als 30 % des Haushaltseinkommen für die Nettokaltmiete ausgegeben wird, ist neu. Die Anpassung der Mietentabelle war im ersten Vorschlag ebenfalls nicht vorgesehen. Doch wenn auch verschiedene „Weichspüler“ eingebaut wurden – insgesamt dürfte der Berliner Mietendeckel der rigoroseste Eingriff in die Rechte der Mieter sein, den es bisher in der Bundesrepublik Deutschland gab.

Entsprechend fällt die Stellungnahme des Verbandes der Immobilieneigentümer „Haus und Grund“ aus. In einer Pressemitteilung wirft der Verband dem Berliner Senat vor, die private Wohnraumvermietung abzuschaffen. „Den Berliner Linken geht es nicht um ein soziales Mietrecht, nicht um Wohnungssuchende. Es geht ihnen allein darum, ihre eigentumsfeindliche Ideologie durchzusetzen“, kommentierte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke.

Der Verband geht davon aus, dass der Deckel kommen wird. Der fehlende Aufschrei von Grünen und SPD in Berlin zeige dies. Sämtliche ökonomischen und verfassungsrechtlichen Gegenargumente würden in den Wind geschlagen. Warnecke wies darauf hin, dass neben dem Mietendeckel selbst auch die weiter stark beschränkte Eigenbedarfskündigung viele Private davon abhalten werde, Wohnraum anzubieten: „Wer nicht damit rechnen kann, in zehn oder zwanzig Jahren selbst in eine gekaufte Wohnung einziehen zu können, wird es von vornherein lassen. Der Berliner Wohnungsmarkt wird dann von ausländischen Investoren dominiert werden.“ befürchtet der Verbandspräsident.

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Zuerst erschienen auf: Hausblick – Miet- und Immobilienrecht (Berliner Mietendeckel kommt auf jeden Fall)

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