Bundesgerichtshof bestätigt Berliner Kappungsgrenze

Bundesgerichtshof bestätigt Berliner Kappungsgrenze

Bundesgerichtshof bestätigt Berliner Kappungsgrenze

Bundesgerichtshof bestätigt Berliner Kappungsgrenze

Die für das gesamte Stadtgebiet geltende Kappungsgrenze-Verordnung von Berlin ist rechtlich nicht zu beanstanden. Zu diesem Ergebnis kommt der Bundesgerichtshof (BGH) in einem jetzt ergangenen Urteil. Die Verordnung führt dazu, dass in ganz Berlin für die nächsten fünf Jahre eine Kappungsgrenze von 15 % gilt. Die Kappungsgrenze bestimmt, um wie viel Prozent die Kaltmiete innerhalb von drei Jahren angehoben werden darf.

Geklagt hatte ein Vermieter, der von seinem Mieter die Zustimmung für eine Mieterhöhung von 20 % gefordert hatte. Seiner Meinung nach war die Kappungsgrenzen-Verordnung von Berlin nicht rechtswirksam. Unter anderem führte er an, dass die Verordnung für ganz Berlin gelte, obwohl nicht überall eine angespannte Wohnraumsituation bestehe, die die Anwendung des § 558 Abs. 3 erlaube.

Rechtliches

§ 558 BGB – Auszug – … (3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze).
Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind.
Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.

Der Mieter erklärte sich aber nur mit einer Erhöhung der Miete um 15 % einverstanden. Der Vermieter versuchte deshalb sein Erhöhungsverlangen auf dem Klageweg durchzusetzen – verlor aber in allen Instanzen. Auch vor dem BGH hatte er keinen Erfolg.

Die Richter des BGH stellten fest, dass die Kappungsgrenzen-Regelung nach § 558 BGB verfassungsgemäß sei und keine übergeordneten Gesetze verletzt würden. Sie sei auch zumutbar, da der Kernbereich des Eigentums (Bestandsgarantie) hierdurch nicht berührt werde. Auch die Wirtschaftlichkeit der Vermietung sei durch die Regelung nicht ernsthaft in Frage gestellt.

Damit sei auch die Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin vom 07.05.2013 gesetzlich gedeckt. Dass der Berliner Senat die gesamte Stadt Berlin als Gebiet ausgewiesen hat, in dem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet sei, könne nicht beanstandet werden.

Der Gesetzgeber habe den Ländern beim Erlass der Verordnungen bei der Beurteilung und Ermittlung eines Gebietes, in dem eine Mietwohnung-Versorgungsgefährdung bestehe, einen weiten wohnungsmarkt- und sozialpolitischen Beurteilungs- und Einschätzungsspielraum eingeräumt. So bestimme er welche Gebiete relevant seien und für welchen Zeitraum die Kappungsgrenze herabgesetzt werde. Der Berliner Senat habe sich deshalb mit seiner Verordnung innerhalb der ihm gesetzlich auferlegten Grenzen bewegt. Das Gesetz schreibe nicht vor, dass bei Erlass der Verordnung nach Gemeindeteilen differenziert werden müsse.

Die Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung verletze auch nicht das Eigentumsgrundrecht (Art. 14 Abs. 1 GG). Mit der Verordnung werde in einem verhältnismäßigen Rahmen in dieses Recht eingegriffen.

Rechtliches

Artikel 14 Grundgesetz: (1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt.
(2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.

Außerdem gingen die Richter davon aus, dass der Senat die mit der Verordnung verbundenen Ziele nicht erreichen würde, wenn er die Herabsetzung der Kappungsgrenze auf einzelne Bezirke Berlins begrenze. Die besondere Gefährdung einer ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen sei in einer Stadt wie Berlin mit herausgehobener zentraler Lage oder Funktion wirkenden vielfältigen Impulse und der hierdurch ausgelösten spezifischen Labilität des Wohnungsmarktes grundsätzlich räumlich nicht exakt eingrenzbar.

Urteil des Bundesgerichtshofs vom 04.11.2015 – Aktenzeichen VIII ZR 217/14

Zuerst erschienen auf: Hausblick – Miet- und Immobilienrecht (Bundesgerichtshof bestätigt Berliner Kappungsgrenze)

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