Bundesverfassungsgericht: Aus für Berliner Mietendeckel

Bundesverfassungsgericht: Aus für Berliner Mietendeckel

Das Bundesverfassungsgericht  hat das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) – im Volksmund „Berliner Mietendeckel“ – für verfassungswidrig und damit für nichtig erklärt. Das Gericht sprach dem Land Berlin die Gesetzgebungskompetenz für die weitreichenden Eingriffe in das Mietrecht ab. 

Info: Wird ein Gesetz vom Bundesverfassungsgericht für nichtig erklärt, bedeutet dies, dass es von Anfang an nicht wirksam war.

 Hier können Sie den Beschluss im Wortlaut lesen

„Die Länder sind nur zur Gesetzgebung befugt, solange und soweit der Bund von seiner Gesetzgebungskompetenz keinen abschließenden Gebrauch gemacht hat“ führte das Gericht in der Begründung aus. Da der Bund das Mietpreisrecht im BGB (Bürgerliches Gesetzbuch – §§ 556 folgende) abschließend geregelt habe, hätten die Länder hier keinen Spielraum. Da das MietenWoG Bln im Kern auch die Miethöhe für ungebundenen Wohnraum regelt, erklärten es die Richter insgesamt für nichtig.

In der Begründung führte das Bundesverfassungsgericht unter anderem aus, dass seit dem Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuchs am 1. Januar 1900 in den §§ 535 ff. BGB geregelt ist. Ungeachtet zahlreicher Änderungen sei es ein essenzieller Bestandteil des bürgerlichen Rechts. Das gelte auch für die Mietverhältnisse über Wohnungen (§ 549 BGB). Der Mietvertrag sei das Ergebnis privatautonomer Entscheidungen der Vertragsparteien. Das gelte auch, wenn die privatautonom begründeten Rechte und Pflichten durch den Gesetzgeber näher ausgestaltet oder begrenzt würden.

Mit den Regelungen in den §§ 556 bis 561 BGB habe der Bund  von seinem Vorrecht zur Gestaltung des Mietpreisrechts als Teil des bürgerlichen Rechts abschließend Gebrauch gemacht. Die §§ 556 ff. BGB enthielten auch keine Regelungsvorbehalte, Öffnungsklauseln oder Ermächtigungsvorschriften, die den Ländern ermöglichten, eigene oder abweichende mietpreisrechtliche Vorschriften zu erlassen. Die Länder hätten vor diesem Hintergrund lediglich eine ausführende Funktion. Eine eigenständige Regelungsbefugnis sei damit nicht verbunden.

Spätestens mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz hat der Bund die Bemessung der maximal zulässigen Miete für ungebundenen Wohnraum abschließend geregelt. In den vergangenen sechs Jahren hat er mit – teils umfangreichen – Gesetzen auf die sich verschärfende Wohnungssituation in den Ballungsgebieten reagiert und versucht, mit detaillierten Regelungen einen Ausgleich zwischen den grundrechtlich geschützten Interessen der Vermieter und der Mieter zu gewährleisten und hierdurch die Mietpreisentwicklung in angespannten Wohnungsmärkten zu dämpfen.

Da der Bundesgesetzgeber von seiner konkurrierenden Kompetenz jedenfalls im Hinblick auf die Festlegung der höchstzulässigen Miete bei ungebundenem Wohnraum abschließend Gebrauch gemacht hat, sind die Länder von Regelungen der Miethöhe in diesem Bereich ausgeschlossen (Art. 72 Abs. 1 GG).

Der „Berliner Mietendeckel“ und die bundesgesetzliche Mietpreisbremse regeln im Wesentlichen beide den Schutz des Mieters vor überhöhten Mieten bei ungebundenem Wohnraum.  Das MietenWoG Bln verengt dabei die im BGB belassenen Spielräume der Miet-Parteien. Dies führt zu  einem parallelen Mietpreisrecht auf Landesebene mit statischen und marktunabhängigen Festlegungen. Der Berliner Mietendeckel  modifiziert – unberechtigt – die durch das Bundesrecht angeordneten Rechtsfolgen. Gleichzeitig verändert sie das vom Bund vorgegebene rechtliche Gleichgewicht zwischen Mieter und Vermieter.

Diese Beschränkungen des MietenWoG Bln treten neben das Regelungsregime der Mietpreisbremse gemäß §§ 556d ff. BGB. Da die §§ 556 ff. BGB die Miethöhe für ungebundenen Wohnraum jedoch abschließend regeln, fehlt dem Land Berlin insoweit die Gesetzgebungskompetenz.

„Das ist eine höchstrichterliche Ohrfeige für die grundgesetzwidrige Politik des Berliner Senats.“ So kommentierte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke die Entscheidung. Durch die Entscheidung des Verfassungsgerichts muss ein Großteil der grundgesetzwidrig gesenkten Mieten nachgezahlt werden. Haus & Grund rät Berliner Mietern, mit ihren Vermietern Kontakt aufzunehmen, um das weitere Vorgehen zu vereinbaren. Angst vor Kündigungen seien aber unbegründet. „Das Berliner Mietenchaos hat der Senat verschuldet, nicht die Mieter und Vermieter“, sagte Warnecke.

Geschichte des „Berliner Mietendeckels“
Mietendeckel: Berliner Senat schlägt zu
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Berliner Mietendeckel: Gerichtliche Verfahren

 

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