Das Bestellerprinzip: Was Sie ab dem 23.12.20 beachten müssen.

Das Bestellerprinzip: Was Sie ab dem 23.12.20 beachten müssen.

Das Bestellerprinzip: Was Sie ab dem 23.12.20 beachten müssen.

Das Bestellerprinzip – so wirkt sich die Gesetzesänderung aus

Um die Leistungen eines Maklers gerecht umzulegen, wurde 2015 das Bestellerprinzip ins Leben gerufen. Es regelt die Übernahme von Maklerkosten bei der Vermittlung von Mietwohnungen und beim Kauf von Immobilien. Demnach muss derjenige diese tragen, der den Makler bestellt. Am 23. Dezember 2020 tritt nun eine Gesetzesänderung in Kraft, die diese Maßgabe auf den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern ausweitet. Die zentralen Aspekte der Neuerung stellen wir Ihnen an dieser Stelle konkret vor.

Die wichtigsten Änderungen zur Maklerprovision im Überblick

Bislang wurde das Bestellerprinzip ausschließlich auf Vermietungen angewendet. Erfolgt die Vermittlung einer zu vermietenden Wohnung oder eines Mietshauses über einen Makler, zahlt derjenige dessen Provision, der diesen beauftragt hat. Das Bestellerprinzip folgt der marktwirtschaftlichen Maßgabe „wer bestellt, der zahlt“. Im Juni 2020 beschlossen Bundestag und Bundesrat ein neues Gesetz, durch das die gesetzliche Grundlage des Bestellerprinzips erweitert wurde. Die Gesetzesänderung tritt am 23. Dezember 2020 in Kraft und birgt einige Neuerungen und Erweiterungen in sich, die Auswirkungen auf den Kauf von Immobilien haben.

In Zukunft gilt, dass die Person, welche einen professionellen Makler damit beauftragt, den Kauf oder Verkauf zu regeln, mindestens die Hälfte der anfallenden Kosten hierfür übernimmt. Die Regelung gilt ausschließlich für den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Privatpersonen. Wer also ein gewerblich genutztes Objekt erwirbt oder veräußert, ist vom Bestellerprinzip ausgenommen. Für die Wirksamkeit des Vertrags mit einem Makler ist ein schriftlicher Vertrag abzuschließen, der einfache „Handschlag“ oder das schlüssige Handeln gelten laut BGB demnach nicht mehr. Dies kann formlos, beispielsweise per E-Mail, erfolgen. 

Konsequenzen der Gesetzesänderung für Käufer und Verkäufer von Immobilien

Durch die Erweiterung des Gesetzes zum Bestellerprinzip haben sich Immobilienkäufer und -verkäufer auf einige veränderte Umstände einzustellen. Diese betreffen die Zahlung der Maklervergütung beim Vorgang des Kaufs bzw. Verkaufs. Beauftragen Käufer und Verkäufer einer Immobilie den Makler gemeinsam, kann dieser seine Courtage lediglich von beiden zu gleichen Teilen einfordern. Erfolgt die Beauftragung hingegen durch eine Partei, ist auch nur diese zur Zahlung der Maklerkosten verpflichtet. Fungiert also beispielsweise nur der Verkäufer als Auftraggeber, muss er mindestens 50 % der Kosten übernehmen. Weitere Zahlungen sind freiwillig. Möchte er einen Teil der Zahlungen an den Käufer übertragen, hat er das Recht, dieses im Umfang von maximal der Hälfte der Maklercourtage zu machen. Gleiches gilt im umgekehrten Fall, wenn die Käuferpartei einen Makler beauftragt hat.

In vielen Bundesländern gilt diese Aufteilung bereits heute. Mit der Gesetzesänderung wird das Bestellerprinzip nun auf die restlichen Länder ausgeweitet. Dazu gehören Brandenburg, Berlin, Bremen, Hessen sowie Hamburg. Die Höhe der Maklerprovision variiert in den Bundesländern und liegt üblicherweise zwischen drei und sieben Prozent. Gesetzliche Vorgaben dazu existieren nicht, vielmehr wird sich meist an den marktüblichen Sätzen orientiert, die sich aus dem Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage ergeben. 

Das neue Gesetz zur Maklerprovision schafft vor allem für Immobilienkäufer Vorteile. Es bildet eine deutschlandweit einheitliche sowie faire Regelung zur Maklercourtage. Dadurch werden die Erwerbsnebenkosten gesenkt und Käufer finanziell entlastet. Darüber hinaus ermöglicht die Vorgabe eine höhere Professionalisierung des Immobilienmarktes, da davon auszugehen ist, dass unentgeltlich tätige Makler eine geringere Nachfrage erhalten und sich seriöse Dienstleister durchsetzen. Dies liegt sowohl im Interesse des Verkäufers als auch des Käufers. 

Vorteile des Bestellerprinzips

Richtig angewendet, ist es möglich, von der Neuerung des Gesetzes zum Bestellerprinzip zu profitieren. Zwar ergeben sich für Sie durch die Verpflichtung der Übernahme von Maklergebühren höhere Kosten, dafür erhalten Sie jedoch eine professionelle Leistung und können damit auch gegenüber Interessenten und potenziellen Käufern entsprechend argumentieren. Indem Sie einen Immobilienmakler, der eine Courtage verlangt, beauftragen, bieten Sie diesen eine professionelle Unterstützung beim Kauf eines Hauses. Dazu kommt, dass Käufer aufgrund der teilweise sprunghaft ansteigenden Preise in Ballungsräumen ein steigendes Interesse daran aufweisen, die Nebenkosten beim Erwerb von Immobilien zu senken. In diesem Zusammenhang können Sie sogar Wettbewerbsvorteile erzielen, wenn Sie die Maklergebühren vollständig übernehmen.

Immobilienverkäufer haben die Möglichkeit, Aufwendungen für eine Maklerprovision steuerlich geltend zu machen. Für Käufer besteht diese Option nicht, es gibt aber eine Ausnahme hiervon. Haben diese eine Immobilie zum Zwecke der Vermietung erworben, gehören die Aufwendungen für Maklerleistungen zu den Anschaffungsnebenkosten. Dementsprechend ist es möglich, den Anteil für die Courtage auf den Kaufpreis aufzurechnen und dann steuerlich abzuschreiben. Immobilienunternehmen sind bei einem Verkauf daher gut damit beraten, den Käufer auf diese gesetzliche Regelung hinzuweisen – möglicherweise ist dies ausschlaggebend bei der Entscheidung, einen Anteil der Maklergebühren zu übernehmen und Sie somit finanziell zu entlasten.

Durch die Aufteilung der Provision ändern sich auch die vertraglichen Vereinbarungen zwischen Immobilienunternehmen und Kunden. Die Schriftform ist obligatorisch, unterliegt aber keinen formalen Vorgaben. Es empfiehlt sich jedoch, bei der Formulierung eines Vertrages ein gesondertes Augenmerk auf die konkrete Ausgestaltung der einzelnen Vertragsbestandteile zu achten. 

Voraussetzungen für die Teilung der Maklercourtage

Bei einer Kooperation mit einem Makler handelt es sich um ein Erfolgsgeschäft. Das bedeutet, dass dieser seine Provision erst erhalten darf, wenn ein Kauf auch tatsächlich zustande kommt. Um dies zu gewährleisten, ist eine rechtlich einwandfreie Vereinbarung zwischen dem Verkäufer und dem Makler zu treffen. Sie entsteht durch den Maklervertrag.

Eine wesentliche Voraussetzung für die Teilung der Maklerkosten ist die private Natur der geschäftlichen Interaktion. Wer Lagergebäude, Büroimmobilien oder andere Flächen, die gewerblich genutzt werden sollen, erwirbt oder veräußert, ist vom Bestellerprinzip ausgenommen. Demnach gilt es nur für Verbraucher. Betroffen sind Veräußerungen von Einfamilienhäusern – auch dann, wenn diese eine Einliegerwohnung aufweisen – sowie Eigentumswohnungen. Eine weitere Voraussetzung für die Teilung der Gebühren ist, dass beide Parteien den Makler beauftragen und somit zwei Maklerverträge vorliegen. 

Wurde der Auftrag nur durch eine Seite erteilt, trägt diese auch die gesamten Aufwendungen. In diesem Fall ist es möglich, die Kosten zur Hälfte an die andere Partei weiterzureichen, sofern eine Vereinbarung getroffen wurde. Der Auftraggeber muss hierfür nachweisen, dass er die Courtage bereits entrichtet hat, bevor er den Anteil der anderen Vertragspartei einfordert. Eine weitere wichtige Voraussetzung, die auch in § 656a BGB festgeschrieben ist, betrifft die bereits erwähnte Textform des Maklervertrages. In einem Gespräch getroffene Vereinbarungen oder Kooperationen, die durch konkludentes Handeln entstanden, sind zukünftig nicht mehr rechtswirksam. 

Konsequenzen der Gesetzesänderung für den Immobilienmarkt

Bei der Inanspruchnahme der Dienste eines Maklers bestehen in Zukunft drei unterschiedliche Möglichkeiten zur Regelung der Provisionszahlung. Im Fall der Doppelprovision schließt dieser mit Käufer und Verkäufer einen Vertrag ab, die Gebühren fallen für beide einheitlich aus. Bei der sogenannten Abwälzung schließt er mit einer Seite den Vertrag ab, die die volle Vergütung zahlt und einen Teil dann von der anderen Partei einholt. Die dritte Variante sieht vor, dass eine Partei freiwillig die kompletten Kosten des Maklers trägt. Hierfür gibt es zwei unterschiedliche Vorgehensweisen. Im Rahmen der Innenprovision übernimmt der Verkäufer die Gebühren inklusive Mehrwertsteuer, während der Käufer dies bei der Außenprovision übernimmt. Dies ist rechtens, sofern die Käuferpartei einen Suchauftrag erteilt hat, der provisionspflichtig ist und der Makler das Kaufobjekt noch nicht akquiriert hat.

Während in einigen Bundesländern die Teilung der Maklerprovision längst gängige Praxis ist, bewirkt das neue Gesetz in anderen Ländern einige Änderungen. Dies schafft Herausforderungen, birgt aber auch Chancen für Käufer und Verkäufer – vor allem in Metropolregionen mit einer hohen Nachfrage.