Dauerhafter Kündigungsausschluss

Dauerhafter Kündigungsausschluss

Dauerhafter Kündigungsausschluss

Wird der dauerhafte Ausschluss der ordentlichen Kündigung individuell vereinbart, ist die Regelung wirksam. Lediglich wenn die Vereinbarung sittenwidrig ist, gilt die Vereinbarung nicht. Eine mietvertragliche Regelung, die dem AGB-Recht (Allgemeine Geschäftsbedingungen) unterworfen ist, bleibt weiter unwirksam. Dies ergibt sich aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 08.05.2015 (Aktenzeichen VIII ZR 200/17).

In dem Verfahren ging es um eine vermietete Eigentumswohnung, deren neuer Eigentümer nach dem Erwerb mehrmals den Mieter wegen Eigenbedarf gekündigt hatte. Der Mieter weigerte sich jedoch, die Kündigung zu akzeptieren. Er machte geltend, dass mit dem ehemaligen Vermieter vereinbart wurde, dauerhaft auf das Recht der ordentlichen Kündigung zu verzichten. Diese Regelung hielt der neue Vermieter für unzulässig und klagte auf Räumung und Herausgabe der Wohnung.

Die Klage wurde zunächst vom zuständigen Amtsgericht abgewiesen. Das danach angerufene Landgericht Düsseldorf hingegen gab der Klage statt. Die Richter vertraten die Ansicht, dass durch die Vereinbarung ein unbegrenzter Kündigungsausschluss vereinbart würde, an den sich dann auch die Rechtsnachfolger halten müssten. Dies hielt das Landgericht nicht für zulässig. Da der Mieter dies nicht hinnehmen wollte, legte er Nichtzulassungsbeschwerde beim BGH ein.

Dort wurde die Entscheidung des Landesgerichts aufgehoben. Der Vermieter könne die Herausgabe der Wohnung nicht verlangen, da die Kündigungen aufgrund der mit dem Vorvermieter getroffenen Vereinbarung auf Dauer ausgeschlossen sei.

Im vorliegenden Fall handele es sich um eine Individualvereinbarung, die rechtens sei. Diese sei lediglich bei einem Verstoß gegen § 138 BGB unwirksam. § 544 BGB, der eine Kündigung nach 30 Jahren ermöglicht, bleibe davon unberührt.

 

Rechtliches

§ 138 BGB: Sittenwidriges Rechtsgeschäft; Wucher
(1) Ein Rechtsgeschäft, das gegen die guten Sitten verstößt, ist nichtig.
(2) Nichtig ist insbesondere ein Rechtsgeschäft, durch das jemand unter Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche eines anderen sich oder einem Dritten für eine Leistung Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung stehen.

§ 544 BGB: Vertrag über mehr als 30 Jahre
Wird ein Mietvertrag für eine längere Zeit als 30 Jahre geschlossen, so kann jede Vertragspartei nach Ablauf von 30 Jahren nach Überlassung der Mietsache das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Die Kündigung ist unzulässig, wenn der Vertrag für die Lebenszeit des Vermieters oder des Mieters geschlossen worden ist.

 

 

Zuerst erschienen auf: Hausblick – Miet- und Immobilienrecht (Dauerhafter Kündigungsausschluss)

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