Die verschärfte Mietpreisbremse 2019

Die verschärfte Mietpreisbremse 2019

Die verschärfte Mietpreisbremse 2019

Bereits Ende 2018 wurde die Regelung zur Verschärfung der Mietpreisbremse entschlossen, um Genau zu sein. Demnach sind Vermieter nun verpflichtet ihren neuen Mietern auf Nachfrage die Miete des Vormieters preis zu geben.

Liegt die neue Miete allerdings mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete, müssen Vermieter generell Auskunft darüber geben – auch ohne Aufforderung.

Neuen Mietern soll so die Möglichkeit gegeben werden, nachzuvollziehen ob die Erhöhung des Mietpreises zulässig ist.

Speziell in In Gebieten, in denen Wohnungsknappheit herrscht, dürfen Sie als Vermieter bei einer Neuvermietung maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. War die Wohnung vorher allerdings bereits teurer vermietet und sie möchten die Miete erhöhen, sind Sie verpflichtet den neuen Mietern unaufgefordert mitzuteilen weshalb die Erhöhung geschieht.

Eine Erhöhung auf einen Mietpreis, der über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt ist möglich, da es auch bei der Mietpreisbremse Ausnahmen gibt.

Die Ausnhamen der Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse gilt nicht bei Neubauten. Für ein solches Objekt können Sie als Vermieter den Mietpreis ohne Beschränkung gestlegen. Warum? Um Investoren nicht davon abzuhalten neuen Wohnraum zu schaffen.

So ähnlich verhält es sich auch mit Modernisierungsmaßnahmen. Der Mietpreis der ersten Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung ist von der Mietpreisbremse nicht betroffen. Warum? Um Vermieter nicht davon abzuhalten Wohnraum zu modernisieren.

Des weiteren können Sie sich al Vermieter auf den Bestandschutz berufen, wenn sie eine Miete bereits zulässig vereinbart haben, dürfen Sie diese bei einer erneuten Vermietung auch wieder verlangen.

Wird von einer Ausnahme der Mietpreisbremse Gebrauch gemacht, sind Mieter vor Vertragsunterschrift darüber zu informieren.

Konsequenzen bei Nichtbeachtung?

Wo kein Kläger, da kein Richter. Ein Mieter darf erst nach einer formlosen schriftlichen Rüge die zu viel verlangte Miete (der Betrag, der über der ortsüblichen Vergleichsmiete + 10 % liegt) einbehalten. Rügt ein Mieter die zu hoch angesetzte Miete nicht, drohen dem Vermieter auch keine Konsequenzen.

Wird der Verstoß gegen die Mietpreisbremse geahndet, muss der Vermieter die ab der Rüge zu viel erhaltene Miete zurückzahlen.

Wird der Mieter erst nach Abschluss des Mietvertrages über die Anwendung einer Ausnahme informiert, ist die Höchstmiete (ortsüblichen Vergleichsmiete + 10 %) für die nächsten zwei Jahre festgesetzt. Erst nach Ablauf dieser Zeitspanne kann sich der Vermieter wieder auf die Ausnahme berufen und eine höhere Miete verlangen.


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Wo gilt die Mietpreisbremse?

Ob die Mietpreisbremse Anwendung findet, entscheiden die Bundesländer individuell.
In den folgenden Städten wird sie eingesetzt:

  • Baden-Württemberg, u.a. Denkendorf, Freiburg im Breisgau, Friedrichshafen, Karlsruhe, Konstanz, Ravensburg, Reutlingen, Stuttgart, Tübingen und Ulm
  • Bayern, u.a. Augsburg, Bamberg, Fürth, Landshut, Ingolstadt, München, Nürnberg, Regensburg, Rosenheim, Würzburg
  • Berlin
  • Brandenburg, u.a. Ahrensfelde, Bernau bei Berlin, Birkenwerder, Falkensee, Hohen Neuendorf, Oranienburg, Potsdam, Schönefeld, Teltow, Velten
  • Bremen
  • Hamburg
  • Hessen, u.a. in folgenden Kommunen: Bad Homburg vor der Höhe (außer Ober-Erlenbach), Darmstadt (außer Arheilgen, Eberstadt und Kranichstein), Dreieich, Frankfurt am Main (außer Berkersheim, Eckenheim, Harheim und Unterliederbach), Griesheim, Hattersheim am Main, Kassel (außer Wolfsanger/Hasenecke), Offenbach am Main, Schwalbach am Taunus, Wiesbaden (außer Igstadt, Medenbach und Naurod)
  • Niedersachsen, u.a. Braunschweig, Buxtehude, Göttingen, Hannover, Lüneburg, Oldenburg, Osnabrück, Vechta, Wolfsburg sowie auf den ostfriesischen Inseln
  • Nordrhein-Westfalen, u.a. Aachen, Bielefeld, Bonn, Düsseldorf, Frechen, Kleve, Köln, Leverkusen, Münster, Paderborn
  • Rheinland-Pfalz: Mainz, Trier und Landau
  • Schleswig-Holstein: Barsbüttel, Glinde, Halstenbek, Hörnum, Kampen, Kiel, List, Norderstedt, Sylt, Wenningstedt-Braderup, Wentorf bei Hamburg, Wyk auf Föhr
  • Thüringen: Erfurt und Jena

Wie umgehen Vermieter die Mietpreisbremse?

Gilt eine Immobilie als Neubau, wurde sie umfassend modernisiert oder hat der Vormieter bereits mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete gezahlt, greift die Mietpreisbremse nicht.

Es gibt allerdings noch weitere Mittel und Wege um die Mietpreisbremse ganz legal nicht einhalten zu müssen: dazu gehört die Vermietung von möblierten Wohnungen, die Angabe einer falschen Quadratmeterzahl, über die Nebenkostenabrechnung oder mit einer Indexmiete.

Möbliert Vermieten 

Vermieten Sie eine Wohnung möbliert, können Sie einen Aufschlag verlangen. Die Höhe dieser Mieterhöhung ist gesetzlich nicht geregelt.

Falsche Quadratmeterzahl

Ist im Mietvertrag eine falsche Quadratmeterzahl angegeben, können Mieter die Miete nur verringern, wenn die Zahl im Vertrag mehr als 10% über der wirklichen Zahl liegt.

Nebenkosten

Es gibt umlagefähige und nicht umlagefähige Nebenkosten. Nicht alle Vermieter nehmen es mit dieser REgelung so genau und führen auch die nicht umlagefähigen Kosten in der Betriebskostenabrechnung des Mieters auf.

Indexmiete

Bei diesem Modell wird der Betrag der Miete mit dem Verbraucherindex berechnet. In diesem jährlich durch das Statistische Bundesamt veröffentlichten Index wird der Durchschnitt der Lebenshaltungskosten der Privathaushalte Deutschlands erfasst. Steigen die Kosten für Verbraucher, steigt auch die (Index-)Miete.

Im Gegensatz zur Staffelmiete unterliegt diese Miete nicht den Regelungen der Mietpreisbremse und kann also über die Maximalmiete steigen.


Quellen & externe Links:

Deutsche Handwerks Zeitung
https://www.deutsche-handwerks-zeitung.de/uebersicht-zur-mietpreisbremse-was-sie-zum-thema-wissen-muessen/150/3093/365886

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