„Fiktive“ Mängelbeseitigungskosten im Kaufrecht weiterhin denkbar

„Fiktive“ Mängelbeseitigungskosten im Kaufrecht weiterhin denkbar

Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 12.03.2021 entschieden, dass der Schadensersatz wegen Mängeln an einer erworbenen Immobilie weiterhin anhand einer Schätzung der voraussichtlich entstehenden Kosten berechnet werden kann. (Aktenzeichen V ZR 33/19).

In dem Verfahren klagte der Käufer einer Eigentumswohnung, die er für knapp 80.000 € unter Ausschluss der Mängelhaftung im Jahre 2014 gekauft hatte. Im Vertrag wurde festgestellt: „Dem Verkäufer ist bekannt, dass es in der Vergangenheit an der Schlafzimmerwand Feuchtigkeit gab. Sollte es bis zum 31. Dezember 2015 erneut zu einer Feuchtigkeit im Schlafzimmer kommen, verpflichtet sich der Verkäufer, diese auf seine eigenen Kosten zu beheben.“

Ende 2014 kam es wieder zu einem Feuchtigkeitsbefall im Schlafzimmer der Eigentumswohnung. Der Kläger verlangte vom Verkäufer der Wohnung, die Schäden zu beseitigen. Die Wohneigentümergemeinschaft ermächtigte den Wohnungseigentümer auch im Sinne der Gemeinschaft tätig zu werden, soweit Teile des Gemeinschaftseigentums beschädigt wurden. Der ehemalige Wohnungseigentümer nahm die notwendigen Arbeiten – auch nach Fristsetzung – nicht vor.

Vor Gericht verlangte der Kläger, dass der Verkäufer die geschätzten Instandsetzungskosten von rund 8.000,00 € sowie die vorgerichtlichen Anwaltskosten zahlen müsse. Außerdem müsse er sich verpflichten, weitere auftretende Kosten bei erneuten Schäden zu übernehmen.

Sowohl das zuständige Landesgericht als auch Oberlandesgericht gaben dem Kläger Recht. Auch der Bundesgerichtshof (BGH) stellte sich auf die Seite des neuen Wohnungseigentümers und wies die Revision des Verkäufers zurück.

Der BGH stellte in seiner Urteilsbegründung klar, dass der Käufer statt der Schadensbeseitigung auch den Ersatz der geschätzten (fiktiven) Kosten verlangen könne.  Der Käufer könne im Rahmen des „kleinen Schadensersatzes“ entweder Ausgleich des mangelbedingten Minderwerts oder Ersatz der voraussichtlich erforderlichen Mängelbeseitigungskosten verlangen. Hierbei spiele es keine Rolle, ob der Mangel tatsächlich beseitigt wird.

Den werkvertraglichen Anspruch auf kleinen Schadensersatz habe der BGH zwar inzwischen aufgegeben, das gelte aber nicht für die kaufrechtliche Sachmängelhaftung. Die Umsatzsteuer der fiktiv ermittelten Schadensumme müsse allerdings nur gezahlt werden, wenn es zu einer tatsächlichen Instandsetzung komme.

Information: Was ist „kleiner Schadensersatz?“

Beim „kleinen Schadensersatz“ behält der Gläubiger die mangelhafte Sache und verlangt Schadenersatz für die Wertminderung, die durch den Schaden entstanden ist.

Beim „großen Schadensersatz“ gibt der Gläubiger die mangelhafte Sache zurück und erhält dafür Schadensersatz wegen Nichterfüllung des ganzen Vertrages. Diese Möglichkeit besteht aber nicht bei unerheblichen Schädigungen. (§ 281 BGB)

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Zuerst erschienen auf: Hausblick – Miet- und Immobilienrecht („Fiktive“ Mängelbeseitigungskosten im Kaufrecht weiterhin denkbar)