Gewerbemietrecht: Corona-Schließung und Mietzahlung

Gewerbemietrecht: Corona-Schließung und Mietzahlung

Gerade bei Gewerbemietverträgen kommt es durch die Corona-Pandemie zu großen Problemen. Auf der einen Seite benötigt der Vermieter die Mieteinnahmen um seinen Verpflichtungen nachzukommen. Auf der anderen Seite fehlen den Mietern die Einnahmen, die sie benötigen, um die Miete zu zahlen. Ob für den Mieter eine Verpflichtung zur Mietzahlung besteht oder diese gekürzt oder gar ganz eingestellt werden kann – da sind selbst die Gerichte nicht einig. Dies zeigen auch zwei Urteile der Oberlandesgerichte Karlsruhe bzw. Dresden.

Im Verfahren um, das in Karlsruhe verhandelt wurde, war eine Einzelhandelskette in Berufung gegangen. Sie hatte ihre Filialen aufgrund der Corona-Bestimmungen vom 18. März bis zum 19. April 2020 schließen müssen. Dies hatte sie zum Anlass genommen, die Mietzahlungen für diesen Zeitraum einzustellen. Doch wie bereits in der ersten Instanz konnte sich die Kette auch im Berufungsverfahren nicht durchsetzen.

Die Karlsruher Richter vertraten die Ansicht, dass die Mietzahlungen nicht ohne weiteres eingestellt werden dürften. Für das Oberlandesgericht stellte die Schließungsanordnung keine Grundlage für einen Sachmangel am Mietobjekt dar. Die angemieteten Räumlichkeiten erlaubten weiterhin die mietvertraglich vereinbarte Nutzung. Vor diesem Hintergrund könne die Mietzahlung nicht eingestellt werden. (Urteil vom 24.2.2021 – Aktenzeichen 7 U 109/20)

Das Oberlandesgericht Dresden vertrat in einem ähnlichen Fall eine andere Meinung. Hier ging man davon aus, dass durch die Corona-bedingte Schließung eine „Störung der Geschäftsgrundlage“ vorliegt. Daraus leitete das Gericht eine Anpassung der Kaltmiete für die Dauer der Schließung vom 19. März bis 19. April ab. Die Kürzung der Miete um 50 % hielt das Gericht für gerechtfertigt. In seiner Urteilsbegründung wies das Gericht darauf hin, dass im Falle der Störung der Geschäftsgrundlage auch eine 100-prozentige Mietkürzung denkbar sei. Diese setze aber voraus, dass die weiteren Mietzahlungen zur Vernichtung der Existenzgrundlage des Mieters führen. (Urteil vom 24.2.2021 – Aktenzeichen 5 U 1782/20).

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Zuerst erschienen auf: Hausblick – Miet- und Immobilienrecht (Gewerbemietrecht: Corona-Schließung und Mietzahlung)