Kaufvertrag Haus – Das sollten Sie beachten

Kaufvertrag Haus – Das sollten Sie beachten

Kaufvertrag Haus – Das sollten Sie beachten

Im vergangenen Jahr haben die Deutschen 130 Milliarden Euro für den Kauf von Wohnungen und Häusern ausgegeben. Bei den anhaltenden Niedrigzinsen ist 2016 mit einem ähnlichen Finanzvolumen zu rechnen. Allein schon, weil laut einer Umfrage, 96 Prozent aller deutschen von einem Leben in den eigenen vier Wänden träumt. Für all diejenigen unter Ihnen, die vorhaben ein Haus zu kaufen oder zu verkaufen, klären wir in diesem Artikel, worauf Sie achten müssen und was in einen vollständigen Kaufvertrag hineingehört.

Kaufvertrag Haus? Nur über (m)einen Notar

Jeder Verkauf von Immobilien bedarf laut § 311 b BGB einer notariellen Beglaubigung. Das hängt nicht zuletzt damit zusammen, dass der Käufer oft den Großteil seines Vermögens für einen Hauskauf aufwendet oder im Falle einer Finanzierung mit anderen Vermögenswerten für die Tilgung eines Darlehens haftet. Der Gesetzgeber sieht daher einen Notar als neutrale Instanz vor, welche beide Vertragsparteien über Folgen und Verbindlichkeiten aufklärt und die gemeinsamen Zielvorstellungen bespricht. Zudem nimmt der Notar eine Prüfung des Grundbuches vor, um die Eigentümerdaten sowie eingetragene Belastungen festzustellen, die für die Ausarbeitung eines Kaufvertrages von Belang sind.

Hinweis: Der Notar wird in der Regel vom Verkäufer oder dessen Makler beauftragt. Bei Zweifeln an der Neutralität des eingesetzten Notars, steht es dem Käufer jedoch frei, einen weiteren Notar einzubeziehen.

Vom Grundbuch zur Grundschuld

Das Grundbuch wird als öffentliches Register von den Grundbuchämtern der Amtsgerichte geführt. In ihm sind alle Eigentumsverhältnisse, Hypotheken und andere Belastungen eines Grundstückes vermerkt und können bei berechtigtem Interesse eingesehen werden. Berechtigtes Interesse haben neben dem Eigentümer selbst: Nachbarn (als Besitzer anliegender Grundstücke), Gläubiger (zur Vollstreckung von Geldforderungen) aber auch Notare bei der Abwicklung eines Hausverkaufs.

Im Grundbuch sind auch etwaige Grundschulden eingetragen. Diese räumen Banken das Recht ein, im Falle einer Zahlungsunfähigkeit die Immobilie zwangsversteigern zu lassen, um so ihre verbleibenden Ansprüche geltend machen zu können. Die Grundschuld existiert unabhängig vom Stand eines Darlehens und muss durch einen erneuten Antrag gelöscht werden. Sowohl bei der Eintragung als auch bei der Löschung entstehen für den Antragsteller nicht unerhebliche Kosten, abhängig von der Höhe des Schuldbetrages.

Hinweis: Im § 892 BGB ist der Öffentliche Glaube des Grundbuches verankert. Dieser besagt, dass sich jeder auf die Richtigkeit der Angaben im Grundbuch verlassen oder im Rechtsfall darauf berufen kann.

Kaufvertrag Haus – Was gehört unbedingt hinein?

Der Kaufvertrag stellt das so genannte Verpflichtungsgeschäft dar. Zu einer Eigentumsübertragung kommt es erst mit einer Eintragung ins Grundbuch. Mit der Unterzeichnung des Kaufvertrages verpflichten sich die Vertragsparteien diese Änderung auch vornzunehmen. Es ist daher wichtig, wirklich alle Eventualitäten zu berücksichtigen.

Im Kaufvertrag sollte eine Beschreibung des Grundstücks sowie der Immobilie zu finden sein. Neben einer genauen Auflistung aller Maße, Flächen und verwendeten Baustoffe ist es ratsam, auch das Inventar (z.B Einbauküchen oder Sanitärausstattungen) zu benennen, da dieses von der Grunderwerbsteuer ausgeschlossen ist. Bestimmen Sie den exakten Kaufpreis sowie die Fälligkeit der Zahlung. In diesem Zuge ist es wichtig, dass eine Auflassungsvormerkung eingetragen wird. Diese stellt sicher, dass das Haus später wirklich den Besitzer wechselt und nicht mehrfach verkauft werden kann.

Halten sie fest, welche Lasten und Verpflichtungen an die Immobilie geknüpft sind. Hierzu gehören beispielsweise das Wegerecht für Dritte oder Erbbaurechte. Setzen sie hier auch den genauen Zeitpunkt fest, wann die Nutzungsrechte sowie Verpflichtungen an den Käufer übergehen sollen. Bestimmen sie noch zur erbringende Leistungen, wie Instandsetzungs- oder Renovierungsarbeiten und legen Sie fest, wofür der Verkäufer im Zweifelsfall Haftung tragen muss. Legen Sie außerdem fest in welchen Falle die Vertragspartner vom Vertrag zurücktreten können. Das Wichtigste zum Schluss: Vermeiden Sie jegliche Nebenabreden! Alles was nicht im Vertrag festgehalten wird, ist später ungültig.

Die notarielle Beurkundung

Während der Beurkundung wird der Hauskaufvertrag unter Anwesenheit beider Parteien vollständig vorgelesen. Ohne diesen formalen Ablauf wäre der Vertrag nach deutschem Recht ungültig. Dabei geht der Notar noch mal im Detail auf den rechtlichen Inhalt des Vertrages ein. Zudem bietet die Beurkundung Gelegenheit dazu Ergänzungs- und Änderungswünsche vorzutragen und Fragen zum weiteren Ablauf sowie vorhandenen Unklarheiten zu stellen. Sind sich beide Parteien einig, kommt es anschließend zur verbindlichen Unterzeichnung des Kaufvertrages.

Im Anschluss an die Beurkundung veranlasst der Notar eine Vormerkung im Grundbuch und holt alle weiteren erforderlichen Unterlagen für eine rechtsichere und lastenfreie Eigentumsübertragung ein. Zeitgleich meldet er den Kaufvertrag an das Finanzamt, welches dem Käufer den Grunderwerbsteuerbescheid zusendet. Treten bis hierhin keine unvorhergesehenen rechtlichen Hindernisse auf, erhält der Käufer vom Notar eine Zahlungsaufforderung. Sobald diese beim Käufer eingegangen ist und dem Notar eine Bescheinigung über die Bezahlung der Grunderwerbsteuer vorliegt, beantragt dieser eine Umschreibung der Immobilie im Grundbuch. Erst jetzt hat das Haus erfolgreich den Besitzer gewechselt.

Sollten Sie noch fragen zum Thema Kaufvertrag Haus haben, kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie gerne oder vermitteln Sie an einen vertrauensvollen Notar.

 

Quellen:
http://www.bnotk.de/_downloads/Hinweise/Hauskauf-Info.pdf
http://www.daserste.de/information/ratgeber-service/wer-hat-recht/wer-hat-recht/faq-eigentumsuebergang-100.html
http://www.vz-nrw.de/Baufinanzierung-Rechtliche-Rahmenbedingungen
https://www.psdbank-ht.de/mb3906/Kaufvertrag.pdf?v=1
http://www.zeit.de/2015/51/immobilien-eigentum-wirtschaft-investition-berlin/komplettansicht

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