Mehrfamilienhäuser und ihre Besonderheiten als Anlageimmobilie

Mehrfamilienhäuser und ihre Besonderheiten als Anlageimmobilie

Mehrfamilienhäuser und ihre Besonderheiten als Anlageimmobilie

Der Erwerb einer Immobilie als Investmentobjekt bietet gerade in der jetzigen Zeit zahlreiche Vorteile für interessierte Kapitalanleger. Die Zinsen befinden sich nach wie vor auf einem Tiefstand und unsichere Marktentwicklungen haben auf Immobilien als Sachwertanlage relativ wenig Einfluss, weshalb die Investition als krisensicher gilt. Dies trifft vor allem auf Mehrfamilienhäuser zu, die eine ungebrochen hohe Nachfrage erfahren. Sie heben sich als Kapitalanlage durch verschiedene Aspekte von anderen Wohnungs- und Hausarten ab.

Mehrfamilienhäuser und ihre Rendite

Ein Mehrfamilienhaus kann eine lohnenswerte Geldanlage darstellen. Als Investitionsobjekt genießen derartige Objekte ein enormes Ansehen, da sie auch in Zeiten einer Inflation einen effizienten Schutz vor dem Wertverlust aufweisen. Die Steuervorteile einer Investition in ein Mehrfamilienhaus bilden einen weiteren Grund dafür, das eigene Kapital in diese Immobilie zu stecken. Der Kaufpreis eines Mehrfamilienhauses ist hoch und erfordert meistens einen höheren Anteil an Fremdkapital. Wenn Sie jedoch als Investor für den Erwerb ein Darlehen aufgenommen haben, ist es möglich, die Aufwendungen für die anfallenden Schuldzinsen sowie für Verwaltung und Abschreibung steuerlich geltend zu machen. Dadurch verringern Sie Ihre Steuerlast, da sich Ihr zu versteuerndes Einkommen reduziert – dies ist gerade in den ersten Jahren sinnvoll, in denen die Ausgaben häufig höher sind als die Einnahmen durch Mieten. Wichtig ist, sich vor dem Kauf gründlich über die Immobilie zu informieren. So erleben Sie keine unerwünschten Überraschungen. Zu beachtende Punkte beim Kauf eines Mehrfamilienhauses umfassen den Zustand der Bausubstanz, eventuell vorzunehmende Sanierungsmaßnahmen sowie die Lage und den Vermietungsstand. 

Vorteile der Investition in ein Mehrfamilienhaus

Viele potenzielle Investoren interessieren sich für Mehrfamilienhäuser. Der Erwerb der Immobilie ermöglicht es, die darin befindlichen Wohneinheiten einzeln zu vermieten. Auf diese Weise sichern Sie sich eine regelmäßige Geldeinnahme durch verschiedene Mietparteien. Auch Sanierungsmaßnahmen können unter Umständen Einkünfte generieren. Ist die Immobilie sanierungsbedürftig, ist es möglich, Fördergelder vom Staat zu beantragen, sodass Sie die Kosten für die Arbeiten am Haus nicht alleine tragen müssen. Darüber hinaus verringern Sie mit dem Kauf eines Mehrfamilienhauses das Risiko eines eventuellen Mietausfalls, da Sie durch die vorhandenen Wohneinheiten Mieteinnahmen von mehreren Parteien beziehen. Während bei einem Einfamilienhaus oder einer Einzelwohnung gleich Ihre kompletten Einnahmen wegfallen, sofern der Mieter seinen Zahlungspflichten nicht nachkommt, macht dies im Fall eines Mehrparteienhaushalts nur einen Teil der Mieteinkünfte aus. Das Risiko des Totalausfalls ist somit geringer.

Steigerungen der Rendite sind bei Immobilien heutzutage stark von der Lage abhängig. Als wertsteigernd gelten vor allem Objekte in zentralen, citynahen Stadtgebieten, während in vielen anderen Regionen Deutschlands eher eine geringe Wertsteigerung zu erwarten ist. Bei einem Mehrfamilienhaus sind, im Vergleich zu Einfamilienhäusern oder Wohnungen, immer noch die höchsten Steigerungen des Wertes und somit der Rendite zu erwarten. Es bildet somit eine besonders sichere und unabhängige Form der Kapitalanlage, die sehr gut kalkulierbar ist. Zu beachten ist hierbei allerdings, dass die Aufwendungen im Vergleich zu anderen Immobilienarten beim Kauf hoch sind, sodass Sie einen längeren Zeitraum veranschlagen müssen, bis die Anschaffungskosten durch Mieterträge ausgeglichen sind und Sie einen Gewinn erzielen. Hier schlagen jedoch wiederum die bereits erwähnten steuerlichen Vorteile zu Buche. 

Investitionen in Sachwerte zählen nach wie vor zu den bevorzugten Anlageformen. Immobilien gelten als langfristigste und somit zukunftssicherste Investition. Dies gilt insbesondere für das Mehrfamilienhaus. Als Anleger verfügen Sie hier über ein maximales Mitspracherecht und einen hohen Einfluss im Hinblick auf die Betreuung des Gegenstandes. Im Gegensatz zur Wohnung, bei der Sie sich meistens mit anderen Eigentümern im Rahmen einer Versammlung abstimmen müssen, um das Objekt betreffende Entscheidungen zu treffen, haben Sie beim Mehrfamilienhaus die alleinige Entscheidungsbefugnis. Dies kann auch ein finanzieller Vorteil sein, da Sie allein auf die Wertsteigerung der Immobilie und somit potenzielle Mehreinnahmen durch Mieten achten können, während Eigentümerversammlungen, in denen häufig auch Eigennutzer vertreten sind, diesem Punkt nicht immer die höchste Priorität einräumen und dem Wohnkomfort mehr Gewicht einräumen.

Wichtige Faktoren bei der Risikobewertung von Mehrfamilienhäusern als Kapitalanlage

Beim Kauf eines Mehrfamilienhauses gibt es neben den Vorteilen auch risikobelastete Aspekte, die Sie als Käufer zum Teil nicht oder nur begrenzt beeinflussen können. Sie umfassen Ereignisse im Umfeld des Objektes, die den Wert der Immobilie verringern können. Dazu gehören beispielsweise bauliche Maßnahmen in der Nachbarschaft, die die Lage weniger attraktiv machen und somit die zu erwartenden Einnahmen durch Mieten mindern oder sogar verhindern, dass sich geeignete Mieter finden. Diese Möglichkeit besteht natürlich auch bei anderen Immobilienarten, jedoch sind die Ausfälle bei einem Gebäude, das nur von einer Partei bewohnt wird, geringer. Auch können größere oder ungeplante Reparaturen am Gebäude oder Grundstück, die im Vorfeld nicht einkalkuliert wurden, für enorme Kosten sorgen. 

Der potenzielle Vorteil des Mehrfamilienhauses, die Mieter, weist ebenfalls Risiken für den Investoren auf. Diese sorgen zwar für die Einnahmen, können jedoch unter Umständen auch Schwierigkeiten verursachen. Werden etwa Mieten nicht pünktlich bezahlt, Wohneinheiten beschädigt oder über die Maße abgenutzt, hat dies einen wertmindernden Effekt auf die Immobilie. Dieses Risiko steigt mit einer Anzahl an Mietern an, sodass die Unsicherheit bei einem Mehrfamilienhaus höher ist als etwa bei einem Einfamilienhaus oder einer Wohnung. Hier gilt es, ein gutes Augenmerk auf die Mietinteressenten zu legen und klare Vorgaben festzulegen, die seitens der Mieter beim Bewohnen des Hauses einzuhalten sind.

Verwaltung eines Mehrfamilienhauses

Wer in Mehrfamilienhäuser investieren möchte, ist gut damit beraten, viel Zeit und Sorgfalt in die Suche nach dem passenden Objekt aufzuwenden und dabei ein gesondertes Augenmerk auf den Zustand der Immobilie zu legen. So stellen Sie sicher, dass keine unerwarteten Reparaturen anfallen. Dennoch ist der Aufwand für die Verwaltung eines Mehrfamilienhauses groß und übersteigt die Arbeit, die Sie mit einer einzelnen Wohnung haben. Allerdings haben Sie die Möglichkeit, Ihren Aufwand zu reduzieren, indem Sie einen Hausverwalter beauftragen, der sich um sämtliche Angelegenheiten, die die Immobilie betreffen kümmert. Dieser geht zwar mit Mehrkosten einher, erspart Ihnen jedoch eine Menge Zeitaufwand und ist darüber hinaus Experte für Fragen der Hausverwaltung. Ein weiterer Faktor ist zu berücksichtigen: Die Verwaltung des Mehrfamilienhauses ist zwar aufwändiger als bei Wohnungen – aber auch nur dann, wenn Sie lediglich eine einzelne Wohnung besitzen. Investoren, die mehrere Wohnungen ihr Eigentum nennen, haben einen im Vergleich höheren Aufwand, da sie nicht nur mehrere Wohneinheiten, sondern gleich mehrere Standorte betreuen müssen, die zum Teil auch noch Unterschiede in Bausubstanz, Alter, Lage oder Reparaturbedarf aufweisen. Hier bildet das Mehrfamilienhaus im Vergleich die vorteilhaftere Wahl. 

Fazit: Welche Immobilie als Kapitalanlage?

Bei der Entscheidung, welche Geldanlage die beste Wahl für die Zukunft darstellt, kommt es auf Ihre individuelle Situation und die finanziellen Möglichkeiten an. Während Wohnungen einen geringeren Kaufpreis aufweisen und für Investment-Einsteiger empfehlenswert sind, schaffen Mehrfamilienhäuser für erfahrene Investoren eine bessere Aussicht auf gute Rendite und verfügen über ein geringeres Risiko des Totalausfalls von Einkünften aus Mieten, sofern es Probleme mit einem Mieter gibt. Wer eine entsprechende Bonität aufweist, erhält durch ein Mehrfamilienhaus in attraktiver Lage und gutem Zustand eine lukrative Möglichkeit, in die eigene Zukunft zu investieren und finanzielle Rücklagen für das Alter zu bilden.