Modernisierte Altbauwohnung in Berliner Bestlage

Modernisierte Altbauwohnung in Berliner Bestlage

Modernisierte Altbauwohnung in Berliner Bestlage

Investmentziel und Anlagestrategie

Das Paar, das die Wohnung gekauft hat, suchte nach einer sicheren Kapitalanlage, um einen Teil des Eigenkapitals in Höhe von ca. 19.000 € langfristig anzulegen und perspektivisch eine Wertsteigerung der Immobilie zu erzielen.

Auf Basis dieser Informationen haben wir von Wunderagent uns gemeinsam mit den Käufern für die Anlagestrategie “Golden Star Plus” entschieden. Diese charakterisiert sich durch die Möglichkeit eines risikoarmen Investments mit geringem Eigenkapitalanteil und verhältnismäßig hohem Vermögenssteigerungspotenzial. Ein positiver Nebeneffekt ist außerdem die Möglichkeit des Steuerspar-Effekts.

Erreicht werden diese Ziele durch den Kauf einer unter dem eigentlichen Marktwert angebotenen Immobilie, die aufgrund eines alten und für den Käufer renditearmen Mietvertrags niedrig eingepreist wurde. Durch die bevorstehende Auszugsperspektive der Mietpartei ist jedoch eine rasche Wertsteigerung in Sicht und die Immobilie kann entweder Cashflow optimiert neu vermietet, oder nach 10 Jahren deutlich gewinnbringend, z.B. im Leerzustand an Selbstnutzer, veräußert werden.

Die passende Immobilie

Die wunderschöne, sanierte Altbauimmobilie bietet neben der außerordentlich schönen Innenausstattung mit Stuck, Dielenboden, Balkon und French Doors einen wunderschönen Blick auf einen der zahlreichen Berliner Parks.

Altbau-Musterwohnung in beliebter Lage in Berlin
Altbau-Musterwohnung in beliebter Lage in Berlin

Die Mietpartei im Seniorenalter bewohnt die Immobilie bereits seit den 50er Jahren. Aus diesem Grund konnte der Mietpreis (derzeit ca. 5 €/m²) aufgrund der rechtlichen Rahmenbedingungen zur Mieterhöhung immer nur geringfügig angehoben werden.

Perspektivisch wird die Mietpartei – aufgrund der nicht altersgerechten Gestaltung der Wohnung – das Mietverhältnis beenden müssen, wodurch das Renditepotenzial für die Investoren freigesetzt wird. Durch den Auszug der Mietpartei wird sich der Quadratmeterpreis der Wohnung und somit Ihr Wert mit sofortiger Wirkung um ca. 500 €/m² erhöhen. 

Natürlich besteht auch hier immer ein Restrisiko, dass die Mietdauer über 10 Jahre hinausgehen und der erwartete Wertsteigerungseffekt erst zu einem späteren Zeitpunkt eintreten wird. Da das Mieterwohl bei uns einen sehr hoher Stelle hat und von einer Kündigung des Mietverhältnisses abgeraten wird, informieren wir unsere Investoren vorher über diese Risiken.

Welche Finanzierung wurde gewählt

Als Finanzierung wurde ein Annuitätendarlehen bei 100% Kaufpreisfinanzierung gewählt. Das Annuitätendarlehen zeichnet sich dadurch aus, dass die Raten während der gesamten Tilgungsdauer konstant bleiben, sofern Zinsbindung über die gesamte Laufzeit des Kredits vereinbart wurde.

Die monatliche Annuität setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Mit jeder Rate, mit der die Restschuld getilgt wird, verringert sich der Zinsanteil zugunsten des Tilgungsanteils solange, bis die Restschuld vollständig getilgt ist.

Cashflow- und Renditeberechnung

Der Cashflow nach allen Kosten liegt zu Beginn bei ca. -260 € im Monat, solange die Mieterin nicht auszieht. Da es sich um eine langfristige Geldanlage handelt, ist jedoch ausschließlich das Resultat zum Ende des getätigten Investments zu betrachten.

Aufgrund der eindeutigen Perspektive, dass die Mieterin in den kommenden 10 Jahren ausziehen wird, wurde ein potentieller Wertzuwachs von mindestens 20% auf das aktuelle Marktniveau berechnet, wodurch bei einem Verkauf nach 10 Jahren eine Eigenkapitalrendite von durchschnittlich 27 % pro Jahr resultiert, ohne das der Gewinn versteuert werden muss.

Durch den negativen Cash-Flow ist es den Käufern möglich Steuern zu sparen und nach 10 Jahren durch den enormen Wertzuwachs zu profitieren. Das vermehrte, durch den Verkauf freigegebene Eigenkapital, kann so für Re-Investitionen intelligent neu angelegt werden.

Sie überlegen mit Ihrem Partner zu investieren?

Dann verpassen Sie auf keinen Fall unsere neue Folge SMARTI Talk, die am Montag den 08. März erscheint. Finanzexpertin Ute Voss erklärt Ihnen, worauf Sie achten müssen, wenn Sie als Paar investieren möchten und welche Vorkehrungen Sie treffen sollten.

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