Ortsübliche Vergleichsmiete und Modernisierungsmaßnahmen

Ortsübliche Vergleichsmiete und Modernisierungsmaßnahmen

Nach einer Modernisierungsmaßnahmen kann der Vermieter die Miete grundsätzlich auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben. Will er danach eine Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen durchführen, muss er jedoch die Anhebung auf die ortsübliche Vergleichsmiete berücksichtigen. Zu diesem Ergebnis kam der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 16.12.2020 (Aktenzeichen VIII ZR 367/18)

Hier können Sie das Originalurteil nachlesen.

In dem Verfahren ging es um eine Mietwohnung, in der eine Toilette zu einem Bad ausgebaut wurde. Nachdem die Arbeiten beendet waren passte der Vermieter die monatliche Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete an. Er erhöhte die Kaltmiete um 30,32 €. Hiermit erklärte sich der Mieter einverstanden.

Nach einiger Zeit machte der Vermieter eine Modernisierungs-Mieterhöhung geltend. Er erhöhte die Miete noch einmal um 116,53 €. Aufgrund des Einwands des Mieters kürzte er diesen Betrag um die bereits geltend gemachte Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, sodass sich der Erhöhungsbetrag nun auf 79,21 € belief. Der Mieter war hiermit nicht einverstanden und zahlte zunächst nur unter Vorbehalt.

Der Mieter ging nun vor Gericht und verlangte die komplette Rückzahlung der wegen Modernisierungsmaßnahmen geltend gemachten Mieterhöhung. Vor dem zuständigen Amtsgericht konnte er sich hiermit jedoch nicht durchsetzen. Er ging deshalb in Berufung, wo man ihm vollumfänglich Recht gab. Der Vermieter rief daraufhin das Bundesverfassungsgericht an, welches das Urteil wieder aufhob und an das Berufungsgericht zurücküberwies. Dort entschied man nun gegen den Mieter, ließ aber die Revision vor dem Bundesgerichtshof (BGH) zu.

Auch der BGH entschied, dass der Mieter keinen Anspruch auf Rückzahlung der seiner Meinung überzahlten Miete habe. Die beiden Mieterhöhungen fußen auf den §§ 558 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) und 559 BGB (Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen). Die Regelungen seien getrennt voneinander zu betrachten und nebeneinander durchsetzbar. Der Vermieter habe verschiedene Möglichkeiten aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen Mieterhöhungen zu realisieren.

Zum einen könne er ausschließlich nach § 559 BGB vorgehen, also die umlagefähigen Kosten zum Gegenstand der Mieterhöhung machen. Er könne auch ausschließlich nach § 558 BGB vorgehen und die Zustimmung zur ortsüblichen Miete für die Modernisierung verlangen. Auch die Kombination der beiden Erhöhungsvarianten sei zulässig, wobei es dabei nicht zu einer doppelten Berücksichtigung der Modernisierung kommen dürfe.

Ging der Vermieter zunächst nach § 558 BGB vor, könne er eine Erhöhung nach § 559 BGB nur durchführen, wenn der bereits nach § 558 BGB geforderte Erhöhungsbetrag berücksichtigt, also abgezogen würde. Da der Vermieter dies berücksichtigt hatte war auch die zweite Erhöhung gerechtfertigt.

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Zuerst erschienen auf: Hausblick – Miet- und Immobilienrecht (Ortsübliche Vergleichsmiete und Modernisierungsmaßnahmen)