Rückforderung von Betriebskostenvorauszahlungen

Rückforderung von Betriebskostenvorauszahlungen

Rückforderung von Betriebskostenvorauszahlungen

Erhält der Mieter keine fristgerechte Betriebskostenabrechnung, kann er weitere Vorschusszahlungen zurückhalten. Findet jedoch ein Eigentümerwechsel statt, kann er die bereits geleisteten Vorauszahlungen wieder zurückverlangen. Das ergibt sich aus einem Urteil des Landgerichts Berlin. Der Mietvertrag bleibt zwar weiter wirksam. Das Zurückbehaltungsrecht der laufenden Betriebskostenvorauszahlungen läuft jedoch ins Leere, weil der neue Eigentümer für die vergangenen Abrechnungszeiträume nicht zuständig ist.

 

In dem Streitfall hatte ein Mieter von seinem Vermieter die Rückzahlung der Betriebskostenvorschüsse verlangt, wie dieser nicht fristgerecht abgerechnet hatte. Der Vermieter wollte nicht zahlen, so dass der Mieter sein Recht vor Gericht durchsetzen wollte.

 

Zunächst ohne Erfolg. Das Amtsgericht Berlin Köpenick lehnte den Rückzahlungsanspruch ab. Der Richter begründete dies mit der Tatsache, dass das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt noch nicht beendet gewesen sei.

 

In der Berufung entschied das Landgericht Berlin jedoch anders. Die Richter bestätigten zunächst, dass ein Mieter bei nicht fristgerechter Abrechnung keine Rückzahlung der Vorschüsse verlangen könne. Er dürfe dann lediglich die laufenden Vorauszahlungen zurückhalten. Dies ergebe sich auch aus einem Urteil des Bundesgerichtshof (Urteil vom 29.03.2015 – Aktenzeichen ZR 191/05).

 

Im vorliegenden Fall sei die Situation jedoch eine andere. Durch den Verkauf der Immobilie sei der bisherige Vermieter aus dem Vertrag ausgeschieden. Damit sei das Mietverhältnis mit ihm praktisch beendet. Da damit der Mieter mit dem Rückbehalt der weiteren Vorauszahlungen keinen Druck mehr aus ausüben könne, habe er jetzt einen Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Vorauszahlungen.

 

Mit dem Eigentümerwechsel sei der alte Vermieter aus dem Mietvertrag ausgeschieden, so das Landgericht. Bezogen auf ihn sei somit das Mietverhältnis quasi beendet und die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts damit wirkungslos gewesen. Zwar sei der alte Vermieter weiterhin für die Abrechnung der vergangenen Zeiträume zuständig gewesen. Ihm stehe aber kein Anspruch auf die laufenden Nebenkostenvorschüsse zu. Die Mieter haben daher durch das Zurückbehaltungsrecht keinen Druck auf den Vermieter ausüben können.

 

Urteil des Landgerichts Berlin vom 02.10.2015 – Aktenzeichen 65 S 184/15
Zuerst erschienen auf: Hausblick – Miet- und Immobilienrecht (Rückforderung von Betriebskostenvorauszahlungen)

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