Sanierungsgebiete

Sanierungsgebiete

Sanierungsgebiete

Wer seine eigene Immobilie, die in einem Sanierungsgebiet liegt,  verkaufen möchte, steht oft vor vielen Fragen.

Warum werden Sanierungsgebiete ausgerufen?
Wie stelle ich fest, ob mein Objekt in einem Sanierungsgebiet liegt?
Welche Ausgleichsbeträge sind an die Stadt zu zahlen?
Kann ich eine Immobilie verkaufen, die sich in einem Sanierungsgebiet befindet?

WunderAgent hat bereits viele Objekte in Sanierungsgebieten verkauft und dabei am Beispiel der Stadt Leipzig die wichtigsten Fakten zusammengetragen, die es in diesem ganz speziellen Falle zu beachten gilt.

Was ist ein Sanierungsgebiet und wie sind Eigentümer bzw. Verkäufer einer Immobilie davon betroffen?

Ein Sanierungsgebiet ist ein durch die Stadt förmlich festgelegtes Gebiet, in dem sich der überwiegende Teil der Gebäudesubstanz in einem äußerst maroden Zustand befand und zahlreiche Wohnungen unbewohnbar waren. Öffentliche Gelder aus verschiedenen Förderprogrammen werden gezielt dazu eingesetzt, die Wohn-und Lebensqualität in solchen Gebieten durch z.B. Modernisierung, Instandsetzung und Begrünung zu verbessern.In Berlin zum Beispiel existieren momentan neun solcher Gebiete, in Leipzig sind es sogar 17.

Die erhöhte Attraktivität der Gebiete führt zu einem Wertzuwachs der dort vorzufindenden Immobilien, welcher sich unter Anderem in erhöhten Mieterträgen äußert. Wenn Eigentümer bzw. Verkäufer sich nicht sicher sind, ob ihr Haus oder ihre Wohnung in einem solchen Gebiet liegt, können sie im Grundbuchauszug nach einem Sanierungsvermerk schauen oder sie erfragen bei den Verantwortlichen ihrer Gemeinde genauere Auskünfte. Dies kann man natürlich auch als potentieller Käufer im Grundbuchauszug überprüfen.

Wie ergeben sich Ausgleichsbeträge?

Die Stadt verlangt von Eigentümern, deren Grundstück in einem Sanierungsgebiet liegt, einen Ausgleichsbetrag. Die Höhe des Betrags ergibt sich aus der Differenz zwischen dem sogenannten Anfangs- und Endwert des Grundstücks. Der Anfangswert gibt an, wie wertvoll der Boden wäre, hätte eine Sanierung nie stattgefunden. Der Endwert wiederum gibt den Bodenwert nach der Sanierung an. Nur Werterhöhungen, die durch die Sanierung entstanden sind, müssen als Ausgleichsbetrag von Eigentümern bezahlt werden. Erhöhungen des Bodenwerts, welche durch vom Eigentümer ergriffene Maßnahmen entstehen oder konjunkturell bedingt sind, gehören nicht zum Ausgleichsbetrag. Zu zahlen ist der Betrag innerhalb eines Monats nach Aufhebung der Sanierungssatzung. Miteigentümer werden hierbei als Gesamtschuldner betrachtet. Für Inhaber von Wohnungs-und Teileigentum sind von jedem Miteigentümer Beträge zu entrichten, die ihrem Miteigentumsanteil am Gesamtgrundstück entsprechen. In Sonderfällen besteht die Möglichkeit, die Entrichtung des Ausgleichsbetrags in ein Tilgungsdarlehen umzuwandeln.

 

 

Vorzeitige Ablösung des Ausgleichsbetrags

Als Eigentümer können Sie den Ausgleichsbetrag bereits vor Abschluss der Sanierung ablösen. Um den Ausgleichsbetrag abzuschätzen, bedarf es jedoch einer sachverständigen Einschätzung des qualitativen Endzustands durch den unabhängige Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in der Stadt Leipzig. Wird der Ausgleichsbetrag mindestens ein Jahr vor der geplanten Aufhebung der Sanierungssatzung gezahlt, gewährt die Stadt Leipzig dem Eigentümer einen Verfahrensnachlass von bis zu 20%.

Verkauf einer Immobilie im Sanierungsgebiet

Bei dem Verkauf eines Objekts, das in einem Sanierungsgebiet liegt, gibt es zwei mögliche Vorgehensweisen:

  1. Der Verkauf erfolgt vor Ablösung des Ausgleichsbetrags:
    Hierbei unterliegt die Veräußerung einer schriftlichen Genehmigung durch die Gemeinde, welche auch den Preis des zu verkaufenden Objekts prüft. Dieser darf dabei nicht den Wert des Grundstücks unter Ausschluss sanierungsbedingter Werterhöhungen überschreiten. Durch diese Maßnahme möchte die Stadt Preisstabilität im Sanierungsgebiet wahren. Der Ausgleichsbetrag muss bei Aufhebung der Sanierungssatzung vom derzeitigen Eigentümer, sprich dem Käufer, gezahlt werden.
  2. Der Verkauf erfolgt nach Ablösung des Ausgleichsbetrags:
    Wird der Ausgleichsbetrag vor Aufhebung der Sanierungssatzung vom Verkäufer gezahlt, dann hat die Gemeinde keinen Einfluss mehr auf die Höhe des Kaufpreises des zu veräußernden Objektes. Zudem entfällt selbstverständlich auch die Ausgleichsbetragspflicht für den Käufer.

In folgendem Beispiel können Sie die Szenarien anhand fiktiver Werte nachvollziehen:

Anfangswert: Wert der Immobilie unter Ausschluss sanierungsbedingter Werterhöhungen: 200.000€

Endwert: Wert der Immobilie inklusive sanierungsbedingter Werterhöhungen: 300.000€

Ausgleichsbetrag: Endwert (300.000€) – Anfangswert (200.000) = 100.000€

  1. Erfolgt der Verkauf nun, bevor der Ausgleichsbetrag gezahlt wird, darf der Kaufpreis den Anfangswert von 200.000€ nicht überschreiten. Der Käufer ersteht also die Immobilie für 200.000€. Als neuer Eigentümer liegt die Ausgleichsbetragspflicht von 100.000 € nach Aufhebung der Sanierungssatzung nun bei ihm.
  2. Der Verkäufer nimmt eine vorzeitige Ablöse des Ausgleichsbetrags vor, er zahlt also 100.000€ an die Gemeinde. Geschieht die vorzeitige Ablöse mindestens ein Jahr vor der geplanten Aufhebung der Sanierungssatzung, verringert sich der Ausgleichsbetrag aufgrund des von der Stadt Leipzig gewährten Verfahrensnachlasses (20%) auf 80.000€. Bei der Veräußerung des Objekts kann die Gemeinde nun keinen Einfluss mehr auf den Kaufpreis nehmen. Der Käufer zahlt lediglich den vereinbarten Preis und ist von Ausgleichsbetragspflicht befreit.

Informationsquellen und Ansprechpartner der Stadt Leipzig

Sollten Sie an einem Verkauf Ihrer Immobilie interessiert sein, kontaktieren Sie uns gerne. Unsere Immobilienexperten erstellen für Sie eine kostenlose und unverbindliche Immobilienbewertung innerhalb von 24 Stunden. Auch zum vorliegenden Thema “Immobilienverkauf in Sanierungsgebieten” kennen wir uns aus und sind Ihnen gerne behilflich.

Die in diesem Artikel verwendeten Informationen gehen aus folgenden Quellen hervor:

Herr Faber:

T: 0341 123-5425

F: 0341 123-5424

bernhard.faber@leipzig.de

Herr Otto:

T: 0341 123-5469

F: 0341 123-5424

benjamin.otto@leipzig.de

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