Vorsicht beim Teilverkauf

Vorsicht beim Teilverkauf

Viele Immobilienbesitzer stehen im Alter vor dem Problem, dass sie zwar ein Haus besitzen – aber auch nur eine kleine Rente beziehen. In der letzten Zeit wird immer häufiger das Modell des Teilverkaufs als Lösung des finanziellen Problems angeboten. Ein Möglichkeit, die zuerst einen positiven Eindruck macht – bei näheren Hinsehen aber auch ihre Tücken hat.

Wie läuft ein Teilverkauf ab?

Beim Teilverkauf erwirbt der Käufer einen bestimmten Prozentsatz der Immobilie. Das Haus wird von einem Sachverständigen geschätzt und der Prozentsatz wird dem Verkäufer ausbezahlt.

Beispiel: Bei einer Immobilie im Wert von 250.000 Euro würde der Verkauf von 20 % dem Hauseigentümer also 50.000 Euro bringen. Der Verkäufer behält aber sein Wohnrecht im Haus.

Der Käufer erwirbt nie mehr als maximal 50 %, denn er will nicht Mehrheitseigner werden, sondern lediglich als „stiller Teilhaber“ in die Immobilie investieren. Damit bleiben alle Rechte beim Immobilien-Inhaber.

Der Haken

Doch auch Sie als Verkäufer müssen nun zahlen. Ein Nutzungsentgelt. Dies beträgt meist rund 3 % der Kaufsumme pro Jahr.

Beispiel: Bei einem Verkauf von 50.000 € müssten bei 3 % Nutzungsentgelt 125,00 € pro Monat (entspricht 1.500 € im Jahr) gezahlt werden.

Fälschlicherweise vergleichen viele das Nutzungsentgelt mit einer Miete. Doch als Teilverkäufer haben Sie nicht die Rechte eines Mieters, sondern bleiben auch weiterhin der Eigentümer – und müssen deshalb auch für alle Neben- und Instandhaltungskosten aufkommen. Dadurch kann sich der erzielte Erlös für den Anteil schnell verbrauchen.

Üblich ist beim Teilverkauf die Vereinbarung, dass das Objekt als Gesamtobjekt verkauft wird, wenn der Eigentümer stirbt. Hierzu verlangen die Investoren eine Veräußerungsvollmacht, in der ihnen garantiert wird, dass ihnen beim Verkauf mindestens die gezahlte Summe plus Nebenkosten (Notarkosten, Grundbuchgebühren usw.) zusteht. Zusätzlich verlangen sie eine Gebühr für die Abwicklung des Verkaufs, die sich nach der Höhe des erzielten Erlöses richtet.

Bankkredit ist besser

Gerade bei der derzeit günstigen Zinslage für Hypothekendarlehen macht der Teilverkauf meist wenig Sinn. Bevor man sich auf dieses gefährliche Eis begibt, sollte man deshalb erst einmal mit der Bank sprechen und sehr genau rechnen. In den meisten Fällen dürfte ein Darlehen letztlich günstiger sein, als ein Teilverkauf.

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