Was bedeutet das Bestellerprinzip für Vermieter?

Was bedeutet das Bestellerprinzip für Vermieter?

Was bedeutet das Bestellerprinzip für Vermieter?

Die Wohnungspreise in den deutschen Großstädten boomen, der Immobilienmarkt
explodiert regelrecht. Mit dem Ziel dieser Entwicklung bestmöglich entgegen zu steuern, hat die deutsche Bundesregierung gehandelt und zwei Maßnahmen wurden beschlossen: Die Mietpreisbremse und das Bestellerprinzip. Beide Regelungen wurden zwar in der selben Gesetzesnovelle verabschiedet, haben aber nicht direkt etwas miteinander zu tun. Die beiden Grundlegenden Änderungen des Mietrechts treten ab dem 01. Juni 2015 in Kraft.

 

So sieht die Mietpreisbremse vor, dass bei einer Neuvermietung, der Vermieter die Miete nicht über  10% der  ortsübliche Miete erhöhen darf. Jede Stadt darf und wird seine eigene Gebiete bestimmen, in denen die Mietpreisbremse gültig wird. Ausgenommen sind hier Mieten für Neubauten und Voll-Sanierungen.

 

Außerdem wird nun die Wohnungsvermittlungsgebühr durch das Bestellerprinzip geregelt. Die Kosten des Maklers, also die Provision oder auch Courtage genannt, muss von nun an, von dem gezahlt werden, der auch die Leistungen des Maklers in Anspruch nimmt bzw. beauftragt hat. Ganz nach dem Motto, wer bestellt, der bezahlt.

 

Diese neue Regelung ist auf die Provisionszahlungen bei der Vermietung beschränkt. Bei Kauf und Verkauf von Immobilien besteht weiterhin Handlungsfreiheit bezüglich der Courtage. Marktüblich ist, dass der Käufer die  die Provisionszahlung übernimmt.

 

Als Vermieter einer Immobilie werden bei der Neuvermietung von Wohnungen hohe nicht umlagefähige Kosten entstehen. Von daher ist es ab dem 01. Juni 2015 von besonderer Bedeutung sich für einen professionellen Makler zu entscheiden, der langjährige Erfahrung hat und ein gutes wie transparentes Preis-Leistungs-Verhältnis bietet. Um Vermieter in Zukunft für sich zu gewinnen, werden Makler umdenken müssen und immer mehr Zusatzleistungen anbieten, wie zum Beispiel eine kostenfreie Vermietung, falls der Mieter innerhalb von einem Jahr wieder auszieht.

 

Doch welche Handlungsoptionen hat der  Vermieter nun konkret? Wir kommen zu folgenden drei Möglichkeiten, die wir im folgenden genauer erklären:

 

  1. Die Maklerkosten durch eine höhere Kaltmiete kompensieren.
  2. Einen günstigen Online Makler (z.B. www.wunderagent.de) beauftragen und dadurch die Maklerkosten minimieren.
  3. Die Wohnungsvermarktung mit den richtigen Hilfmitteln selbst in die Hand nehmen.

Als Erstes könnte der Vermieter nun einfach den Kaltmietpreis erhöhen, um die zusätzlichen Kosten der Courtage zu decken. Dies bedeutet dann natürlich erhöhte nachgelagerte Kosten für den Wohnungssuchenden und es ist fraglich, ob sich der Vermieter mit seinen Vorstellungen durchsetzen kann. Für den Vermieter stellt sich  hier die wichtige Frage, nach wie vielen Jahren habe ich die Provisionskosten gedeckt und erreiche meine Gewinnschwelle?
Das Geheimnis ist hier natürlich ein langfristiger Mieter. Je länger, desto besser!

Zur Verdeutlichung führen wir ein kurzes Rechenbeispiel an. Bei einer bisherigen Kaltmiete von 800 Euro und der fälligen Provision, die vom Mieter gezahlt wurde, hat der Vermieter nach 5 Jahren Mieteinnahmen von 48.000 Euro eingenommen.
Nun mit der neuen Regelung des Bestellprinzips muss der Vermieter die Miete um 4,125% erhöhen auf 833 Euro, um die Kosten für die Provisionszahlung von 2,38 Nettokaltmieten (1.982,54 Euro) decken zu können.  Nach 5 Jahren betragen die Mieteinahmen 49.980 Euro. Abzüglich der von Ihm zu tragenden Provision kommt er somit auch auf ca. 48.000 Euro Gesamteinnahmen.

Nach 5 Jahren wird somit die Gewinnschwelle erreicht. Mit jedem weiteren Monat in dem das Mietverhältnis andauert, erwirtschaftet der Vermieter ein zusätzlichen Profit in Höhe von 34 Euro pro Monat.

 

Als zweite Handlungsoption kann der Vermieter einen günstigeren Online Immobilienmakler beauftragen. Der selbe Full-Service wird vom Online Immobilienmakler (z.B. www.wunderagent.de) zu einem Bruchteil der üblichen Kosten angeboten. Im Falle von WunderAgent wären dies 497,00 Euro. Mit dem oben aufgeführten Rechenbeispiel mit 33 Euro höheren Mieteinnahmen pro Monat wäre die Gewinnschwelle bereits nach 1 Jahr und 3 Monaten erreicht. Zusätzlich bietet ein Online Immobilienmakler die Flexibilität im Leistungsumfang, so dass jeder Vermieter selbst entscheiden kann, für welche

Maklerdienstleistungen er bezahlen möchte und welche er lieber selbst erledigt. So können z.B. Besichtigungen vom Vermieter selbst erledigt werden und die Anzeigenerstellung mit professionellen Fotos und Grundriss sowie die Anzeigenschaltung wird vom Online Makler übernommen.

 

Als dritte Option kann der Vermieter die Wohnung komplett ohne Makler vermieten. Hier sollte man sich im klaren sein, dass dies mit sehr viel Zeitaufwand und Stress verbunden ist. Als Vermieter muss man seine Mietwohnung auf den Onlineportalen inserieren, unzählige Anrufe und E-mails verwalten, Kontakt mit den potenziellen Mietern aufnehmen, Besichtigungen vor Ort durchführen und sich um die Vertragsabwicklung kümmern. Nichts desto trotz stellt dies die Kostengünstigste Alternative zum Makler dar.

 

Es gibt drei Optionen für Vermieter den neuen Wunschmieter zu finden. Eine Maklerprovision zahlen oder die selbstständige Mietersuche in Eigenregie. Als innovative Lösung kann man sich bei Online Immobilienmakler, wie zum Beispiel Wunderagent, sich als Vermieter in bestimmten Bereichen Unterstützung sichern. Ab einem Basispacket von 4,90 Euro pro Anzeige, kann der Vermieter somit selbstbestimmen für welche Maklerdienstleistungen er bezahlen möchte und welche er lieber selbst erledigt.

 

Zum Abschluss sollte noch erwähnt werden, dass bis jetzt für den Mitsuchenden nicht möglich war und ist die Courtage von den Steuern abzusetzen. Bei der neuen Regelung profitieren Vermieter, da sie die Maklerprovision von ihrer Einkommenssteuer absetzen können, uns zwar als Werbungskosten.

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